나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [2] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층705호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 교육연구 및 복지시설로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층705호

용도: 근린상가

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대새마을금고

2.2. 면적 정보

토지면적: 11.86㎡ (약 3.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.88㎡ (약 26.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각 대상 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지분: 11.8606㎡

건물 지분: 85.88㎡

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 형성된 복합 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구에 해당합니다.

건물은 남서측으로 아스팔트 포장 간선도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 해운대문화회관 사거리가 위치합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 관계

등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 17일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사(을21)의 근저당권(3,640,000,000원)입니다.

이 외의 등기사항(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매개시결정, 지분압류 등)은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,640,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인 1

이름: 윤영석 (윤 )

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2021-03-10

확정일자: 2021-06-11

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나, 배당신고일자가 있어 경매 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 2

이름: 이윤영 (이 )

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2024-07-04

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

4.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원.

본 건은 공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당 신고일자가 있어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 개요

본 건이 위치한 해운대구 좌동 일대는 중심상업지역으로서 학원, 음식점, 금융업소, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

특히 인근에 해운대문화회관이 위치하고 있으며, 지하철 장산역을 이용하는 유동인구 또한 풍부한 지역입니다.

5.2. 건물 이용 현황 (공부상 vs 실제)

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층, 지하3층 건물 내 7층 705호입니다.

집합건축물대장 등 공부상으로는 교육연구 및 복지시설로 되어 있습니다.

실제 이용 현황은 감정평가서 요약에 따라 학원, 금융업소, 골프연습장, 치과기공실 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설 및 교통

본 건물은 해운대문화회관 인근에 위치하며, 지하철 장산역과 다수의 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

주변에 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 검색 결과, 특별히 언급되거나 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 생활 관련 정보

본 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 일부 호수는 복도 등을 점유 사용하여 보이는바, 이 점 참고하시기 바랍니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이

집합건축물대장 등 공부상 교육연구 및 복지시설로 등재되어 있으나, 실제로는 학원, 금융업소, 골프연습장, 치과기공실 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.

향후 용도 변경이나 건축 관련 규제에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

7.2. 임차인 관련 리스크

윤영석 씨는 대항력 있는 임차인이지만, 배당 신고일자가 명시되어 있어 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 모든 배당이 원활하게 이루어지지 않을 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7.3. 공부와의 차이

일부 호수는 복도 등 공용 공간을 점유하여 사용하는 것으로 추정됩니다. 이로 인해 관리비 분담 문제나 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7.4. 기타 참고사항

면적 등은 공부상 기준으로 작성되었으므로, 정확한 확인을 위해서는 별도 측량이 필요할 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 중심상업지역에 위치하며, 지하철 장산역과 인접하여 교통 및 상권이 우수한 상가 건물입니다.

복수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

가장 큰 리스크 요인은 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대 중심상업지역, 장산역 초역세권 위치.

* 활발한 상권: 학원, 금융, 식음료 등 다양한 업종이 밀집한 배후수요 풍부.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 행사에 유리.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 유사 물건 시세, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 복도 점유 가능성 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 지역 부동산 전문가와의 상담 및 철저한 시장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.