나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [4] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 업무시설(금융업소)으로 되어 있고, 현황은 수협은행 해운대지점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대새마을금고

감정가: 4,746,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 1층111호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 37.73㎡ (약 11.41평)

토지지분: 37.7267㎡ (약 11.41평)

건물면적: 273.17㎡ (약 82.63평)

건물지분: 273.17㎡ (약 82.63평)

특이사항: 공동담보

1.3. 건물 개요

건축물대장상: 업무시설(금융업소)

현황: 수협은행 해운대지점 영업 중

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 내 1층 111호

총 호수: 73호

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1,2종근린생활시설, 노유자시설 등 복합 용도

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등으로 형성된 도심지역입니다.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 관련 사항

본건 토지는 전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건이 소재한 건물은 남서측으로 아스팔트 포장 간선도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다. 북서측으로는 해운대문화회관 사거리가 있어 접근성이 뛰어납니다.

2.4. 토지이용계획

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이상), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2011년 8월 3일에 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당(을7)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 수협은행해운대신도시지점

보증금: 2,200,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2016년 11월 21일

배당신고일자: 2024년 09월 25일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

현재 파악된 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다.

다만, 공부상 업무시설(금융업소)로 되어 있고 현황 수협은행 해운대지점임.

3.4. 권리총계

등기부채권 총액: 5,840,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주변은 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 업무 활동이 활발한 곳입니다.

해운대문화회관이 인접해 있어 문화적 접근성도 양호합니다.

4.2. 현황 및 공부상 용도

공부상에는 업무시설(금융업소), 제1종근린생활시설, 교육연구시설 등으로 등재되어 있으나, 현재는 수협은행 해운대지점이 영업 중인 것으로 확인됩니다. 이는 공부와 현황이 일치함을 보여주며, 안정적인 영업이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 장산역과 인접한 초역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다양한 학원, 음식점, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 일부 호수가 복도 등을 점유 사용하고 있는 것으로 보입니다. 이는 추후 관리상 또는 법률적 문제 발생 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 리스크

채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경매 진행 과정의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

등기부상 다수의 압류(부산광역시, 해운대구청 등)가 존재하며, 이는 세금 체납 등의 추가적인 공과금 발생 가능성을 시사합니다.

소유권이 상속으로 인한 복수 명의로 이전되었고, 여러 지분 압류가 등재되어 있어 소유권 관련 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임차인인 수협은행 해운대지점의 보증금이 22억원으로 크나 대항력은 없습니다. 배당 여부를 면밀히 확인해야 하며, 만약 배당을 받지 못할 경우 문제가 될 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 중심상업지역 내 지하철역 초역세권에 위치한 상가로, 입지적 가치가 매우 높습니다. 현재 수협은행이 영업 중인 점은 상권의 안정성과 수익성을 간접적으로 보여줍니다. 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 다수의 압류와 상속 관련 복잡성이 존재하며, 임차인의 대규모 보증금은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구와 지하철역이 인접한 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상가 건물 내 1층 코너호실에 가까운 위치로 접근성이 우수합니다.

* 장산역 인근 지역의 지속적인 발전 가능성과 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 현재 금융기관이 영업 중인 만큼, 향후 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 4,746,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다수의 압류와 상속으로 인한 복잡한 권리관계, 그리고 임차인의 큰 보증금 등을 고려할 때, 낙찰가율은 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적이며, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.