나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [8] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층707호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 교육연구 및 복지시설(학원)으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 부산동부지원 2024타경100331 (8)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층707호

용도: 근린상가

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 9.98㎡ (약 3.02평)

토지 지분: 9.9824㎡ (약 3.02평)

건물 면적: 72.28㎡ (약 21.87평)

건물 지분: 72.28㎡ (약 21.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대새마을금고

특이사항: 공동담보, 집합건축물대장등 공부상 교육연구 및 복지시설(학원)으로 되어 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건으로 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 내 7층 707호입니다. 외벽은 인조석붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건이 소재한 건물은 남서측으로 아스팔트포장 간선도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 해운대문화회관 사거리가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을12 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2022-05-17 접수, 3,640,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 전희성

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 880,000원

* 전입/사업자등록일자: 2022-09-19

* 확정일자: 2024-09-06

* 배당신고일자: 2024-09-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 박상만 (2003-04-17)

- 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2022-05-17, 3,640,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전: 곽재순외 7명 (2024-07-01, 상속)

- 임의경매개시결정: 해운대새마을금고 (2024-07-19, 2,832,603,766원) - 본건

- 소유권경정: 곽재순외 4명 (2024-09-03)

- 지분압류: 부산광역시 (2024-09-10, 2025-01-13, 2025-01-13)

- 지분압류: 해운대세무서장 (2025-05-22)

* 등기부채권 총액: 3,640,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 주위 환경

본 물건이 위치한 지역은 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 복합 상업지역입니다.

* 이용 상태 (공부상)

집합건축물대장 등 공부상으로는 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) 등으로 등재되어 있습니다.

* 이용 상태 (추정)

주의사항 및 감정평가서 요약에 따르면, 공부상 교육연구 및 복지시설(학원) 용도로 되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획

본 토지는 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 장산역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

해당 물건 주변으로 다양한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (추후 현장 답사 및 주변 시세 조사 필요)

* 교육시설

주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 통학이 용이한 지역으로 판단됩니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이

일부 호수는 복도 등을 점유하여 사용 중인 것으로 보이며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 소유권 관련 사항

상속으로 인한 소유권 이전 및 다수의 지분 압류가 존재하나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상됩니다.

* 기타 사항

본 물건은 공동담보로 진행되고 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 해운대구 좌동 중심상업지역에 위치한 본 상가 물건은 지하철역 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 투자가치가 높은 편입니다. 공부상 용도가 다양하게 등재되어 있으나, 실제로는 학원 등으로 활용되고 있는 것으로 보입니다. 다수의 권리가 존재하지만 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수할 권리 부담이 적습니다. 다만, 일부 호수의 복도 점유 사용 등 공부와의 차이점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지

지하철 장산역과 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 중심상업지역

핵심 상업지역에 위치하여 다양한 업종의 사업 가능성이 높습니다.

* 해운대 지역 개발 잠재력

해운대 신시가지 개발 및 지속적인 지역 발전으로 인한 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 물건으로, 감정가는 158,000,000원입니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.