나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [7] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층708호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 교육연구 및 복지시설(학원)으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (7)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층708호

건물명: 대하프라자

용도: 근린상가 (공부상 교육연구 및 복지시설, 판매시설, 업무시설, 운동시설, 제1,2종근린생활시설, 노유자시설 등 복합 용도)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

건물면적: 56.33㎡ (약 17.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대새마을금고

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상13층 건물 중 7층 708호

준공일: 2003년 4월 14일

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하며, 해운대문화회관 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 아스팔트포장 간선도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

해운대문화회관이 인접해 있습니다.

주변에 대규모 공원이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 17일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을12)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박진표 (박 )

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자등록일: 2020년 11월 17일

확정일자: 2024년 9월 30일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.

주변에 학원, 음식점, 사무실, 공동주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

지하철 장산역 역세권으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다.

공부상 용도는 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 근린생활시설 등 다양하게 기재되어 있어, 여러 업종으로 활용 가능합니다.

건물 내부 이용 현황상 학원, 금융업소, 골프연습장, 치과기공실 등이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 대형마트, 편의점, 각종 금융기관, 병원, 식당 등이 잘 갖춰져 있습니다.

교육시설: 해운대 문화회관이 인접해 있으며, 주변에 다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 2호선 장산역을 중심으로 버스 노선이 발달하여 시내 접근성이 우수합니다.

문화/여가시설: 해운대문화회관이 있으며, 장산역 인근에 보드게임 카페, 볼링장, 트램폴린 등 다양한 놀거리와 NC백화점 해운대점이 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수할 금액은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인과의 명도 협의 과정이나 법원 배당 결과에 따라 변동 가능성은 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 임차인 현황을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

공부상 용도와 실제 이용 상태 차이: 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(학원)로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 다양한 용도로 혼재되어 있을 수 있습니다. 이는 추후 업종 변경 시 허가 문제를 야기할 수 있습니다.

공용 부분 점유 사용: 일부 호수에서 복도 등 공용 부분을 점유 사용하여 영업 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 관리상의 분쟁이나 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.

집합건물 특성: 집합건물로서 공용 부분의 유지보수, 관리비 부담, 층간/벽간 소음 등 집합건물의 공통적인 관리 리스크가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 중심상업지역에 위치한 대하프라자 내 상가로, 지하철 장산역 역세권에 있어 입지 및 교통 조건이 매우 우수합니다. 주변 상권이 발달해 있고, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력이 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 인수되지 않는 것으로 분석되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 일부 공용 부분 점유 사용 등은 현장 방문 시 반드시 확인하고, 명도 관련 사항은 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 해운대구 중심상업지역 내 장산역 역세권이라는 강력한 입지 조건을 가지고 있어 안정적인 임대 수익과 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

다용도 활용: 복합 용도가 가능한 상가로서, 학원, 사무실, 근린생활시설 등 다양한 업종으로의 전환이 용이하여 공실 위험을 낮추고 수익성을 극대화할 수 있습니다.

권리상 안전성: 인수되는 권리가 없고 대항력 있는 임차인의 보증금도 인수되지 않는 것으로 분석되어, 권리상의 리스크가 적은 물건입니다.

미래 가치: 해운대 신시가지 개발과 함께 지속적으로 발전하는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 123,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

해당 지역의 최근 상가 경매 낙찰률, 유사 물건 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 이 지역의 상가 물건은 감정가의 80% ~ 100% 내외에서 낙찰되는 경향이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 123,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있으며, 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. (예시: 감정가의 90% 수준인 약 110,700,000원을 기준으로 고려해볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.