나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4416 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1055-123 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주위에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 북동하향 완경사지대 내 자체지면은 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 및 외장재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창구조,
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

주거용 오피스텔 및 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
주거용 오피스텔 및 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
일반건축물대장에 2021.07.02.자로 등재되어 있는 '위반건축물' 내용에 의하면 본건 건물 5층에 '위반건축물(2019년, 주거시설, 미신고, 조립식패널조 9㎡)이 소재하고 있으며 제시외 건물로 보고 평가하였음.
관할구청의 회신에 의하면 2021년 단속되어 2021년부터 이행강제금 부과되고 있으며, 위반 부분이 현행 건축 관련 법령 등에 적합할 경우 건축허가(신고)을 득하여 건축물대장 등에 등재 가능하나, 건축허가 가능 여부는 설계도서, 협의 서류 등 관계서류 적정여부 등 전반적인 검토 후 확인가능함으로 참고하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4416 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-123

용도: 다가구주택 (주거용 오피스텔 및 단독주택으로 이용중)

감정가: 1,057,561,200원

토지 면적: 176.00㎡ (약 53.24평)

건물 면적: 381.62㎡ (약 115.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 도로: 본건 토지는 북동하향 완경사지대 내 자체 지면은 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

본건의 권리분석 결과, 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리인 2019년 3월 5일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당보다 후순위로서, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

또한, 조사된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-10-18

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2019-11-04, 확정 2019-05-27

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-04, 확정 2021-06-09 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-19

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-12, 확정 2022-09-19

* 김 : 보증금 55,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2019-05-10

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-10, 확정 2023-05-12 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* 김 : 보증금 58,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-29, 확정 2021-04-15

* 노 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-19, 확정 2021-02-22

* 박 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-11, 확정 2019-02-20

* 송 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-29, 확정 2019-05-16

* 양 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-29, 확정 2019-05-16

* 양 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-09-07

* 엄 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-27, 확정 2021-09-07

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-11, 확정 2021-10-05

* 임 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-10, 확정 2021-12-15

* 임 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019-06-10

* 최 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019-06-10

* 한국토지주택공사: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-06, 확정 2019-02-25

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 지역은 단독주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업 지구보다는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 건물 5층에 2019년 건축된 '미신고 조립식패널조 주거시설 9㎡'이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 2021년부터 이행강제금이 부과되고 있으며, 향후 법령 적합 여부에 따라 건축허가 가능성이 달라질 수 있습니다. 이는 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 해결 방안 모색 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택 및 오피스텔로, 권리상 인수 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 5층 위반건축물 존재 및 이행강제금 부과 사실은 반드시 인지해야 할 중대한 리스크 요인이며, 이에 대한 명확한 해결 방안을 강구하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계상 명확함: 모든 권리가 말소되어 법적 인수 부담이 없습니다.

* 입지적 가치: 부산 수영구 광안동이라는 지역적 장점

* 주거 수요: 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치

9. 예상 입찰가

감정가는 1,057,561,200원입니다. 본 물건은 권리상 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 위반건축물 존재 및 이행강제금 부과 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 낙찰자의 신중한 판단 하에 결정되어야 합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.