나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5472 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근에 위치하 며, 부근은 해운대해수욕장 인근의 각종 근린생활시설 및 판매시설, 숙박시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층~지상34층 건물 내 제2층 (1)제201호, (2)제202호, (3)203호로서, 2022년 12월 23일에 사용승인 되었음.
┌외벽 : 외장 적벽돌 붙임, 강화유리 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽 : 콘크리트 노출 및 일부 인테리어 마감
└창호 : 새시창호

이용상태

대상물건(1~3) 공히 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터 (미가동상태) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

근린생활시설로 공실 상태임.
감정평가서에 의하면 개별 호수별 경계벽 또는 경계표지, 건물번호표지가 없는 상태로 201, 202, 203호 전체를 일체로 사용하였으나 공부상 각각 독립된 별개의 구분건물로 등재되어 있고 건축물현황도에 의거 호별위치 확인이 가능한 상태이며 각 호별 건축물현황도에 의한 통로가 확보되어 있으며, 경계벽 복원도 용이하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성이 있다는 취지의 기재가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5472 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층 202호

용도: 근린상가, 생활형숙박시설

감정가: 1,086,000,000원

토지면적: 9.62㎡ (약 2.91평)

토지지분: 9.617㎡ (약 2.91평)

건물면적: 78.65㎡ (약 23.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항:

* 감정평가서상 개별 호수별 경계벽, 건물번호표지가 없어 201호, 202호, 203호 전체를 일체로 사용한 것으로 확인되었습니다.

* 공부상으로는 독립된 구분건물로 등재되어 있으며, 건축물현황도상 호별 위치 확인이 가능합니다.

* 각 호별 건축물현황도에 의한 통로가 확보되어 있으며, 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성 확보가 가능한 상태입니다.

주의사항:

* 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재, 도시철도 2호선 해운대역에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 해운대해수욕장 인근으로 각종 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설, 아파트단지 등이 밀집해 있어 전반적인 주위 환경은 우수합니다.

교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 및 계획:

* 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 북서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구(해운대온천) 등의 규제를 받습니다.

주변 시설:

* 해운대해수욕장이 인접해 있으며, 다양한 상업시설, 판매시설, 숙박시설이 밀집한 지역입니다.

* 직접적인 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았으나, 상업 및 관광 지역 특성상 유동인구 및 교통량이 많습니다.

3. 권리분석

경매 구분:

* 부동산 임의경매 (채권자: 중소기업은행)

말소기준권리:

* 을1 근저당 (중소기업은행, 2011-11-22)

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 소멸될 예정입니다. 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권 총액:

* 등기부채권 총액: 3,200,889,611원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

상권 특성:

* 해운대역 및 해운대해수욕장 인근의 중심 상업 및 관광 지구에 속해 유동인구가 매우 풍부합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 등이 밀집하여 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

잠재 고객:

* 해수욕장 방문객, 지역 주민, 주변 상업 및 숙박시설 이용객 등 다양한 고객층 확보가 가능합니다.

경쟁 환경:

* 다수의 상가 및 상업시설이 존재하여 경쟁이 치열할 수 있으나, 입지적 장점을 활용한 차별화 전략이 중요합니다.

5. 생활정보

교통:

* 도시철도 2호선 해운대역과 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역적인 교통망이 구축되어 있습니다.

편의시설:

* 해운대해수욕장, 동백섬 등 휴양 및 여가 시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 의료기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로 운영 중에 있어, 낙찰 후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 전략이 필요합니다.

* 호수 통합 사용: 201호, 202호, 203호가 공부상 별개이나 일체로 사용되고 있어, 경계벽 복원 등 일부 시설물 원상 복구 또는 개선에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 다만, 복원 비용이 과다하지 않다는 점은 긍정적입니다.

* 상권 경쟁: 발달된 상권 특성상 신규 사업자로서 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석과 준비가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 상업 및 관광 지역에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 해운대역과 해수욕장이 인접하여 유동인구가 풍부하고 교통이 편리합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗한 점도 장점입니다. 현재 공실 상태이고 호수 통합 사용 문제가 있으나, 이는 복원 및 임대 전략 수립으로 충분히 극복 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대해수욕장 및 해운대역 인근, 해운대 핵심 상권에 위치.

* 높은 잠재력: 풍부한 유동인구와 관광객 수요를 바탕으로 한 높은 수익률 기대.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리 소멸: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 인수.

* 복원 용이성: 경계벽 복원 등 일부 보수 작업이 용이하여 독립적인 구분 구분물 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,086,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 현재의 공실 상태, 호수 통합 사용 문제 해소를 위한 추가 비용, 그리고 향후 임대 수익률 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.