나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5472 [3] 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근에 위치하 며, 부근은 해운대해수욕장 인근의 각종 근린생활시설 및 판매시설, 숙박시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층~지상34층 건물 내 제2층 (1)제201호, (2)제202호, (3)203호로서, 2022년 12월 23일에 사용승인 되었음.
┌외벽 : 외장 적벽돌 붙임, 강화유리 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽 : 콘크리트 노출 및 일부 인테리어 마감
└창호 : 새시창호

이용상태

대상물건(1~3) 공히 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터 (미가동상태) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

근린생활시설로 공실 상태임.
감정평가서에 의하면 개별 호수별 경계벽 또는 경계표지, 건물번호표지가 없는 상태로 201, 202, 203호 전체를 일체로 사용하였으나 공부상 각각 독립된 별개의 구분건물로 등재되어 있고 건축물현황도에 의거 호별위치 확인이 가능한 상태이며 각 호별 건축물현황도에 의한 통로가 확보되어 있으며, 경계벽 복원도 용이하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성이 있다는 취지의 기재가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5472 (3)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층203호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도 숙박시설, 부가 용도 생활형숙박시설 및 제1, 2종근린생활시설)

감정가: 1,274,000,000원

토지면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

토지지분: 11.445㎡ (약 3.46평)

건물면적: 92.30㎡ (약 27.92평)

건물지분: 92.3㎡ (약 27.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 12월 23일

건물 규모: 지상 34층, 지하 3층

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 중동 소재, 도시철도 2호선 해운대역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 해운대해수욕장 인근으로, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설, 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

건축물 정보: 해당 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 34층, 지하 3층 규모이며, 2022년 12월 23일에 사용승인되었습니다. 건축물대장상 주 용도는 숙박시설이며, 생활형숙박시설 및 제1, 2종 근린생활시설로도 활용 가능합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 180m), 온천지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 현재 등기된 권리들은 모두 말소기준권리 이후 날짜로 되어 있습니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 지상권에 대한 개요는 비고란에 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

2. 권리분석 세부사항

감정평가서상 특이사항: 개별 호수별 경계벽, 건물번호표지가 없는 상태로 201호, 202호, 203호가 일체로 사용되었으나, 공부상으로는 각각 독립된 별개의 구분건물로 등재되어 있습니다. 건축물현황도에 의거 호별 위치 확인이 가능하며, 각 호별 건축물현황도에 의한 통로가 확보되어 있습니다. 또한, 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성이 있다는 취지의 기재가 있습니다.

3. 상권분석

주변 환경: 해운대해수욕장 인근에 위치하여 유동인구가 많으며, 상업, 판매, 숙박시설이 밀집된 지역입니다.

상가 용도: 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

잠재적 고객: 해운대해수욕장을 찾는 관광객, 주변 거주민, 상업시설 이용객 등 다양한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

4. 생활정보

주거 편의: 해운대 해수욕장, 다수의 상점, 식당, 숙박시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

문화/여가: 해운대 해수욕장, 동백섬, APEC 나루공원 등 주요 관광 명소와 인접하여 문화 및 여가 활동에 유리합니다.

교통 접근성: 도시철도 2호선 해운대역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 근린생활시설로 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 리스크를 고려해야 합니다.

통합 사용 이력: 과거 201, 202, 203호가 일체로 사용되었던 점을 감안할 때, 복원 후 독립적인 운영 및 임차인 모집에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다. (단, 복원 용이 및 비용 과다하지 않다는 의견 있음)

집합건물 관리: 공동 부담하는 공용 부분 관리비, 하자 보수 등에 대한 관리단과의 협의 및 분담금 발생 가능성이 있습니다.

설비 미가동: 건물 내 에스컬레이터가 미가동 상태로, 수리 또는 운영을 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 해운대해수욕장 인근의 역세권 상가로서 입지적 강점을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 과거 여러 호실이 통합 사용된 이력이 있어 독립적인 운영 계획 수립이 중요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 호실 복원 및 관리 문제, 용도 복합성 등에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 대한민국 대표 관광지인 해운대해수욕장 인근에 위치하여 풍부한 잠재 수요를 확보하고 있습니다.

역세권 프리미엄: 도시철도 2호선 해운대역이 가까워 접근성이 매우 우수합니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

가치 상승 잠재력: 호실 복원 및 독립적인 운영을 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 1,274,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 복원 비용, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 현장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.