나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22098 [2] 경상남도 거제시 하청면 하청리 502 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재"성동마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 묵답 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재‘하청초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건내 1층 102호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 외벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(현황-공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 사방으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(하청초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업보호구역(2025-07-03)<농지법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경22098 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하청농업협동조합 (근저당권자 겸 임의경매 신청인)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 502 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층 102호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 117,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 68.67㎡ (약 20.77평)

* 건물 면적: 31.05㎡ (약 9.39평) (전용면적 기준)

* 건물 전체 면적(상가동): 약 113.85㎡ (3개 호실 구성)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재 "성동마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 또한, "하청초등학교" 북동측 인근으로 단독 및 공동주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 인근 지역에 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설과 같은 혐오 시설은 확인되지 않아 정온한 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 한국토지주택공사 (2015-11-12)

* 소유권 이전: 윤성현 (2015-12-04, 매매)

* 근저당: 하청농업협동조합 (74,100,000원, 2015-12-09) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 가압류: 경남신용보증재단 (63,480,000원, 2024-05-22)

* 임의경매: 하청농업협동조합 (2025-10-23)

* 등기부 상 채권 총액: 137,580,000원

3.2. 말소 및 인수 권리

* 말소기준권리인 하청농업협동조합의 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등기부 상 기재되어 있습니다. 구체적인 내용 및 영향은 물건명세서에서 상세히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 본건의 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임차인 정보 및 보증금, 차임이 미상으로 파악됩니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제나 추가 비용 발생의 가능성을 내포하므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

* 본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 1층 102호에 해당합니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 소재지가 주거지 및 농경지가 혼재하는 지역에 위치함에 따라, 본 상가는 주변 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

* 하청초등학교가 인접해 있어, 학원, 문구점, 소매점 등 특정 업종의 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 하청초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 및 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

* 주변이 단독주택, 농경지와 혼재되어 있어 상대적으로 조용한 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 소하천구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 제한

* 건물 부분은 계획관리지역, 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(하청초등학교), 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 신축, 증축, 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 도로 접근성

* 지적도 상 맹지에 해당하나, 인접지를 통해 진출입이 가능합니다. 도로 이용에 대한 권한 및 관련 법적 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공실 및 임대차 위험

* 현재 공실 상태이며, 임차인 관련 정보가 미상인 점은 낙찰 후 공실 해소 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건(통영지원 2025타경22098 (2))은 경상남도 거제시 하청면 하청리 502번지에 위치한 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층 102호로, 근린상가 용도의 부동산입니다. 감정가는 1억 1천 7백만원이며, 토지 68.67㎡(약 20.77평)와 건물 31.05㎡(약 9.39평)를 일괄 매각합니다. 주변은 주거지와 농경지가 혼재되어 있으며, 하청초등학교가 인접해 있어 지역 기반 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 등기되어 있어 주의가 필요합니다. 현재 공실 상태이며, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 및 수익률 산정에 있어 면밀한 검토가 요구됩니다. 토지 및 건물 모두 용도지역 및 구역 지정에 따른 행위 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 근린상가: 9.39평의 실용적인 면적으로 소규모 업종 운영에 적합합니다.

* 하청초등학교 인접: 학교 상권의 이점을 활용할 수 있는 입지입니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 안정적인 자산 가치 확보 및 활용도를 높일 수 있습니다.

* 지역 중심 상가: 주변 배후 주거 단지 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 최신 시세, 실거래가, 주변 경쟁 물건 분석, 임대 가능성 및 수익률, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 117,000,000원이며, 이는 본 건물의 시장 가치를 파악하는 출발점이 됩니다. 본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부 상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성과 임차인 현황이 미상인 점은 잠재적 리스크 요소로서 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 수립을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악, 전문가와의 상담, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.