나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30082 [1] 경상남도 진주시 상봉동 615-2 화인아파트 102동 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 화인아파트 제102동 내에 소재하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정을 고려시 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제2층 제209호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅
창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(현장조사시 이해관계인의 부재로 관련공부, 탐문조사 및 외부관찰에 의함)

설비내역

제반 위생설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등의 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경30082 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 상봉동 615-2번지 화인아파트 102동 2층 209호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 135,000,000원입니다.

토지 면적은 31.52㎡ (약 9.54평)이며, 건물 면적은 84.24㎡ (약 25.51평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 신OOOOOOOO (신한카드주식회사/신한은행)입니다.

특이사항으로는 중복사건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 진주시 상봉동에 소재한 화인아파트 102동 내에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

단지의 서측으로는 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 02월 06일 접수된 신한은행의 근저당권 (을5, 채권최고액 59,400,000원)입니다.

본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 180,116,297원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 잠재적인 명도 관련 이슈 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

이는 입주민들의 생활 편의성을 높이는 요소로 작용합니다.

주변에는 주택 및 다른 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

본 건은 1994년 06월 07일에 사용승인된 화인아파트에 속해 있습니다.

건축물대장상 102동은 총 15층 중 2층에 위치한 209호입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 되어 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

세대 내에는 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

아파트 단지는 총 459세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 235대입니다.

주변에는 진주여자고등학교, 진주중앙중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건으로 진행되고 있어, 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

아파트 준공 연도가 1994년으로 비교적 오래되어 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치한 84.24㎡ 면적의 아파트로, 감정가는 1억 3,500만원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다.

다만, 중복사건이라는 점과 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

준공 후 30년이 넘어가는 연식 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 승계받을 수 있습니다.

아파트 시장에서 꾸준한 수요가 있는 전용면적 84㎡대의 물건입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 입찰가를 잘 책정한다면 시세차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적(83.435㎡)의 아파트가 2026년 5월 11,000만원, 2026년 6월 13,600만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 135,000,000원입니다.

2층이라는 점과 최근 최고 실거래가를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 130,000,000원 사이로 예상됩니다.

보수적인 관점에서 128,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.