나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30676 [3] 경상남도 산청군 삼장면 대포리 338 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리 소재 '삼장면사무소' 서측 인근(일련번호 1,2) 및 남서측 인근(일련번호 3~11)에 위치하는 부동산으로서, 주위는 마을주변 농경지대(일련번호 1,2,5~8) 및 순수 농촌지대(일련번호 3,4,9) 및 공원 산림지대(일련번호 11)로서, 농촌마을, 펜션, 농경지, 임야, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지내 부정형의 토지로서, 전 및 일부 묘지로 이용 중임. 일련번호(2): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 전 상태임. 일련번호(3,4): 완경사지내 부정형의 토지로서, 도로등임. 일련번호(5~8): 평지내 부정형의 토지로서, 전임. 일련번호(9): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(11): 완경사지내 석축 등으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 지적도상 맹지이나, 북측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(3,4): 본건이 약 6미터폭 내외의 포장도로의 일부임. 일련번호(5,6): 남측으로 약 6미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(7,8): 남측으로 약 8~10미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(9): 남측으로 약 3.5~4미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(11): 북측으로 약 6미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 일련번호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-05-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5,6,9) :보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(삼장천)<하천법> 일련번호(7,8) :보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(11) :자연환경보전지역, 지방2급하천(삼장천)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리 법>, 국립공원(지리산)<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 하천구역(삼장천) <하천법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 일부 지상에 분묘(2기)가 소재하며, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람. 일련번호(5,7,8) 일부 지상에 제시외수목 일련번호(a~c)가 소재하여 별도 평가하였으니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(1): 공부상 지목 '전'이나, 현황 '전 및 일부 묘지' 상태임. 일련번호(2): 공부상 지목 '묘지'이나, 현황 '전' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 창고가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(10-1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 적벽돌쌓기, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 새시창구조임. 일련번호(10-2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 알루미늄 창구조임.

이용상태

일련번호(10-1,10-2): 주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 포함되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ) 은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용
- 목록9. 일부 지상 및 타 지상(665-3번지)에 소재하는 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함
- 목록9. 지상에 소재하는 정원수(대나무 등), 조경석, 담장 등의 부합물은 토지에 포함 평가
- 목록9. 지상에 소재하는 석재데크 및 계단, 목재데크 등은 건물의 부합물로서 건물[목록10]에 포함
- 목록10. 내용년수가 도과하였으나, 현상 및 관리상태 등을 참작하여 관찰감가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 진주지원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경30676 (3)입니다.

소재지는 경상남도 산청군 삼장면 대포리 338번지이며, 용도는 단독주택입니다.

토지 면적은 856.00㎡ (약 259평)이고, 건물 면적은 115.00㎡ (약 35평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 지분 매각으로, 토지 지분은 122.3224㎡ (약 37평), 건물 지분은 16.43㎡ (약 5평)입니다.

감정가는 35,865,400원입니다.

채권자는 신용보증기금이며, 해당 경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리 소재 '삼장면사무소' 서측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 마을 주변 농경지대, 순수 농촌지대, 그리고 공원 산림지대(지리산 국립공원 인접) 등으로 형성되어 있으며, 농촌 마을, 펜션, 농경지, 임야, 하천 등이 혼재되어 있습니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사지와 평지 내 부정형의 토지로 이용되고 있으며, 일부는 전, 일부는 묘지, 일부는 도로, 일부는 주택 부지로 활용되고 있습니다.

도로 접근성은 필지에 따라 다소 상이하나, 대부분 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역(지리산 국립공원) 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 하천구역 등의 토지이용 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 3월 12일 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정 등기입니다.

이 기준권리에 의해 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

토지와 건물 모두 다수의 소유권 이전(상속, 증여, 진정명의회복) 및 압류, 강제경매 기록이 있으나, 신용보증기금의 강제경매가 말소기준권리로서 후순위 권리들을 정리합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산청군 삼장면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 상업적 상권 형성은 미미합니다.

주변은 농경지, 임야, 주택, 펜션 등이 혼재된 지역 특성을 보이며, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의시설이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설로는 삼장면 소재지 인근의 면사무소 등 기본적인 행정 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용을 이용한 접근이 용이한 지역입니다.

지리산 국립공원 인근에 위치하여 자연환경이 매우 우수하며, 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 및 건물의 일부 지분만을 매각하는 것으로, 전체 소유권 행사 및 재산 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수신고: 등기부상 확인되는 공유자들이 우선매수권을 행사할 경우, 본 물건을 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한하여 허용)

분묘기지권: 토지 일부에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

토지이용 제약: 국립공원 지역, 가축사육제한구역, 하천구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

건물 노후: 1960년 건축된 건물로 내용연수가 경과하여 유지보수 및 개량에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 부합물: 여러 개의 제시외 건물과 정원수, 조경석, 담장, 데크 등이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 소유권 및 처리 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

지리산 국립공원 인근이라는 우수한 자연환경을 가지고 있으나, 지분 매각, 분묘기지권, 공유자 우선매수신고, 건물 노후, 토지이용 제약 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 보이나, 지상권 인수 가능성 및 분묘기지권 관련 법적 쟁점에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

자연 친화적인 환경: 지리산 국립공원 인근에 위치하여 쾌적하고 조용한 전원생활 또는 주말주택 부지로서의 잠재적 가치를 지닙니다.

토지 활용 잠재력: 총 토지 면적 856㎡ 중 건물 부지 외 농경지, 임야 등으로 활용 가능한 부분이 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

낮은 감정가: 지분 매각 물건임을 감안하더라도, 현재 감정가 35,865,400원은 잠재적 가치 대비 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 특히 '분묘기지권'이라는 중대한 권리상의 문제와 '공유자 우선매수신고' 가능성이라는 변수를 가지고 있습니다. 또한, 1960년 건축된 건물의 노후도와 다양한 토지 이용 규제 또한 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인입니다.

감정가 35,865,400원은 전체 물건 기준일 가능성이 높으며, 실제 지분 가치는 이를 고려하여 낮게 산정해야 합니다.

분묘기지권 성립 시 토지 이용에 대한 제약이 크고, 공유자 우선매수신고로 인해 낙찰받지 못할 위험도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1,700만원에서 2,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 현재 시세 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.