나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10470 [2] 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 817-1 동아더프라임아파트 104동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1)~(9),(14)~(19)는 경상남도 창녕군 영산면 월령리 소재 '월령2구마을회관' 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 (1)~(9) 인접지와 대체로 등고 평탄한 9필지 일단의 부정형 토지로서 '축사 건부지 ' 상태임. - 기호 (14) : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '도로' 상태임. - 기호 (15)~(19) 인접지와 등고 평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 '공업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 (1)~(9) : 9필지 일단의 토지 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 (10) : 본건 서측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 (15)~(19) 5필지 일단의 토지 남서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로, 북측으로 콘크리트 포장도로 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)~(9),(14),(15)~(19) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(영산6(산업형)), 가축 사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 (1)~(9), (15)~(19) 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 (1)~(9)는 9필지 일단의‘축사 건부지’로, 기호(15)~(19)는 5필지 일단의‘공업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 (1)~(19) 지상에 소재하는 자연생 수목, 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 (3),(4),(6),(7),(16) 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 사일로, 컨테이너, 이동식 건물 등이 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 (10) : 철골조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-1 : 경량철골구조 패널지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-2 : 경량철골구조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-3 : 경량철골구조철골조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-4 : 조적조(블록조) 스레이트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-5 : 경량철골구조 슬레이트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-6 : 조적조구조 슬레이트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-7,(10)-8,(10)-9 : 경량철골구조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-10,(10)-11 : 경량철골구조 보온덮게지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-12 : 경량철골구조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-13,(10)-14 : 경량철골구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-15 : 경량철골구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 콘크리트 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-16,(10)-17,(10)-18 : 경량철골구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-19 : 강파이프구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (10)-20 : 경량철골구조 패널지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (11) : 경량철골구조 및 강파이프구조 강판지붕 단층 건으로 벽 체 : 철골 및 판넬잇기 등 마감. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (11)-1 : 조적조 및 경량철골구조 슬래브 및 패널지붕 단층 건으로 외 벽 : 타일붙임 및 판넬잇기 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 장판지깔기 등 마감. - 기호 (12) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (13),(13)-1,(13)-2,(13)-3,(13)-4,(13)-5 : 경량철골구조 패널지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 콘크리트 포장 등 마감. - 기호 (20) : 경량철골조 칼라시트지붕 단층 건으로 벽 체 : 하단 조적 위 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 하드너 위 에폭시 마감. - 기호 (20)-1 : 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로 벽 체 : 판넬잇기 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. 바 닥 : 하드너 위 에폭시 마감.

이용상태

- 기호 (10),(10)-2,(10)-3,(10)-7,(10)-8,(10)-9,(10)-10,(10)-11,(10)-13,(10)-14, (10)-15,(10)-18,(10)-20,(11) : '동물관련시설(축사)' 상태임. - 기호 (10)-1,(10)-5,(10)-12,(13)-1,(13)-3,(13)-4 : '창고' 상태임. - 기호 (10)-4,(13)-2 : '관리사 및 창고' 상태임. - 기호 (10)-6 : '창고 및 화장실' 상태임. - 기호 (10)-16,(10)-17,(10)-19 : '퇴비사' 상태임. - 기호 (11)-1 : '동식물관련시설(관리사)' 상태임. - 기호 (12),(13) : '동,식물관련시설(새사육장)' 상태임. - 기호 (13)-5 : '기계실' 상태임. - 기호 (20) : '공장' 상태임. - 기호 (20)-1 : '사무실' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

- 기호 (10)-5는 제시목록 상 용도가 '축사' 이나 현황 '창고' 상태임. - 기호 (13)-5는 제시목록 상 용도가 '축사' 이나 현황 '기계실' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 (10)-2,(10)-3 은 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-7,(10)-8,(10)-9 는 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-10,(10)-11은 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-13,(10)-14는 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람. - 기호 (10)-17,(10)-19는 현황 1동의 건물이니 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 (21)은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '남지고등학교' 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 (21)까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건 중 14층 1402호로서 외 벽 : 치장콘크리트 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'아파트' 상태임.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 '아파트 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

대지권 목적인 2필지 일단의 토지 북측 및 서측으로 각각 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 817-1 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29) (접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 955-1 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

토지의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

건물의 구조 및 현상

'건물 감정평가요항표' 참고.

기계/기구의 현상

태양광발전설비, Over Head Crane 으로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기계기구 기호 ①~④는 기계기구 기호 ⑥과 동일한 물건으로 추정되는 바 평가에서 제외 하였으니 참고하시기 바람. - 기계기구 기호 ⑤,⑥은 시운전이 곤란한 바 정상적으로 작동되는 상태를 기준으로 평가 하였으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경10470 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 817-1 동아더프라임아파트 104동 14층 1402호 외 다수 토지

용도: 아파트, 축사건부지, 도로, 공업용 건부지 등

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건별 내역

1.2. 1.아파트 (경상남도 창녕군 남지읍 마산리 817-1 동아더프라임아파트 104동 14층 1402호)

용도: 아파트

건물면적(전용): 84.93㎡ (약 25.69평)

토지 지분면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건 중 14층

이용상태: 아파트

1.2. 2.토지 및 건물 (경상남도 창녕군 영산면 월령리 소재 등)

토지 현황: 기호 (1)~(9),(14)~(19) 등 다수 필지, 부정형, 인접지 대비 등고 평탄, '축사 건부지', '도로', '공업용 건부지' 상태

건물 현황: 철골조, 경량철골구조, 조적조 등 다양한 구조의 단층 건물들. 이용상태는 '동물관련시설(축사)', '창고', '관리사 및 창고', '퇴비사', '동식물관련시설(관리사)', '새사육장', '기계실', '공장', '사무실' 등.

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 경매 기본정보

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 아파트 소재지 (남지읍 마산리)

주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 남지고등학교 인근에 위치. 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정은 보통 수준임.

도로: 아파트 대지권 목적인 토지는 북측 및 서측으로 아스콘 포장도로에 접함.

2.2. 토지 소재지 (영산면 월령리 등)

주위환경: 마을 취락, 농경지가 혼재하며, 축사 건부지, 공업용 건부지 등으로 이용 중. 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 관내 대중교통 사정은 보통 수준임.

도로: 남서측으로 아스콘 포장도로(일부는 왕복 2차로), 북측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

- 아파트 대지 (남지읍 남지리 817-1, 마산리 955-1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(접합/저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역.

- 기타 토지 (영산면 월령리 등): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 농업협동조합중앙회 근저당권 (2011-09-01)

기타 권리: 주식회사우성사료 근저당권 (2024-02-15, 110,400,000원), 농업회사법인우영주식회사 근저당권 (2024-02-15, 840,000,000원), 주식회사우성사료 임의경매 (2025-08-19).

등기부채권 총액: 1,910,400,000원 (근저당권 및 임의경매 채권액 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때 해당 물건에 실제 점유하거나 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 이들의 대항력 유무 및 구체적인 보증금, 차임 등 계약 내용이 확인되지 않았으므로 인수 여부 및 명도 저항 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

4. 상권분석

4.1. 아파트 주변 상권

아파트가 위치한 남지읍 마산리는 주거지역으로, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 남지고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 주변 상권

영산면 월령리 등지의 토지들은 농경지 및 마을 취락과 혼재하며, 축사, 공업용 건부지 등으로 이용되고 있어 농업 관련 또는 소규모 공업 관련 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 생활편의

아파트로서 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 기반시설

제반 급배수, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 물건으로, 여러 채권자와의 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 말소기준권리 외 다수의 근저당권과 임의경매 개시 결정이 등기되어 있어 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물/토지 이용 현황 및 공부와의 차이

- 제시외 건물 및 구축물이 일부 토지 지상에 존재하며, 평가에서 제외된 경우도 있습니다.

- 일부 건물은 공부상 용도와 현황상 이용 용도(예: 축사->창고, 축사->기계실)가 상이한 부분이 확인됩니다. 이는 추후 재산권 행사나 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

- 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임차인의 권리관계 확인이 필요합니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 내용 및 범위가 불분명하여 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

- 토지 감정평가 요항표에 언급된 제시외 물건(사일로, 컨테이너, 이동식 건물 등)의 정확한 현황 및 철거/인수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 환경적 요인

- 토지 이용계획상 '가축사육제한구역(모든 축종 제한)' 및 '배출시설 설치제한지역'에 포함되어 있어, 축사 등 관련 시설 운영 시 제한사항이 있을 수 있으며, 인근 축사 등으로 인한 악취 또는 소음 발생 가능성도 고려해야 합니다.

- 주변 혐오시설 관련 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 토지들의 용도(축사, 공업용 건부지)를 고려할 때 환경적 요인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트와 다수의 토지 및 건물이 일괄 매각되는 복합 물건입니다. 아파트의 경우 주거지역 내 입지로 무난한 편이나, 토지 및 건물 부분은 축사, 공장 부지 등으로 활용되어 있어 다소 복잡한 이용 현황을 가지고 있습니다. 권리관계가 복잡하고 임차인 현황 등 미확인 사항이 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 아파트와 다수의 토지/건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

- 인수 보증금 합계가 0원으로, 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

- 토지 부분은 용도에 따라 다양한 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 240,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 권리관계, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 복잡한 권리관계 및 미확인 사항 등을 감안하여 충분한 현장 조사와 법률 검토 후 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.