나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20463 [3] 충청남도 논산시 상월면 숙진리 313 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2,3)은 충청남도 논산시 상월면 숙진리 소재 '숙진1리마을회관' 남측 및
남서측에 위치하는 부동산으로, 주위일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는
농촌지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통
사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서 답으로 이용 중임.

기호(2) : 사다리 평지로서 답으로 이용 중임.

기호(3) : 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 세로(가)에 접함.

기호(2) : 세로(가)에 접함.

기호(3) : 세각(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한), 농업진흥구역

기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한), 농업진흥구역

기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(2025-07-11)(모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 세멘벽돌조 스라브 및 세멘기와지붕 2층 주택으로서
외벽 : 적벽돌 및 돌붙임 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 등 기타 마감.
창호 : 샤시 및 목재 창호임.

기호(4-1) 목조 스레트 지붕 1층 창고로서
내외벽 : 세멘몰탈 미장 등 마감.

이용상태

기호(4) : 단독주택(공가)
기호4-1) : 창고

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

기호(4) 건물 1층은 화재로 인해 훼손된 건물임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-목록4. 1층: 단독주택(공가), 화재로 훼손. 2층:창고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20463 (3)

소재지: 충청남도 논산시 상월면 숙진리 313

토지면적: 565.00㎡ (약 170.91평)

토지지분: 94.19㎡ (약 28.49평)

건물면적: 151.92㎡ (약 45.95평)

건물지분: 25.33㎡ (약 7.66평)

감정가: 9,029,640원

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

채권자: 엠메이드대부유한회사

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는 임차인, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 상월면 숙진리에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대입니다. '숙진1리마을회관' 남측 및 남서측에 위치하며, 소형차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 자연환경은 농촌 지역 특유의 한적함을 제공합니다.

3. 권리분석

본건 토지 및 건물은 지분매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 21일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매 개시결정(말소기준권리)입니다. 이에 따라 그보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부상 주요 권리내역:

* 1981년 1월 17일: 소유권 이전 (송의순)

* 2017년 4월 27일: 소유권 이전 (김선희)

* 2025년 7월 24일: 소유권 이전 (송수빈 외 5명, 상속)

* 2025년 8월 21일: 3번 송승빈 지분 강제경매 (엠메이드대부유한회사, 권리금액 39,044,716원) - 말소기준권리

* 건물 등기부상 주요 권리내역:

* 2017년 4월 27일: 소유권 보존 (김선희)

* 2025년 7월 24일: 소유권 이전 (송수빈 외 5명, 상속)

* 2025년 8월 21일: 2번 송승빈 지분 강제경매 (엠메이드대부유한회사, 권리금액 39,044,716원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 전입일자: 2011년 6월 24일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인은 2011년부터 거주해 왔으며, 보증금이나 차임이 없다고 명시되어 있으나, 이는 대항력 요건 충족과는 별개로 추후 인수 또는 정산 여부 등 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설보다는 농경지 및 주거 시설 위주로 형성되어 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

주변은 한적한 농촌 마을로, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해야 할 가능성이 높습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 노선 및 배차 간격 등은 제한적일 수 있습니다. 지역 농산물 직거래 등 농촌 특유의 생활 방식을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지와 건물의 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계, 건물 사용, 토지 이용 등에 대한 협의가 필요하며 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 화재 훼손: 건물 1층이 화재로 인해 훼손된 상태로, 전면적인 수리 또는 재건축 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 '미상'인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 절차나 임차권 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 동일한 물건에 대한 권리를 가진 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 외부 입찰자에게는 경쟁 부담이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 포함된 일괄매각이나, 해당 건물의 법적 지위 및 활용 방안에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 상월면의 농촌 지역에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 감정가는 902만 원으로 매우 낮게 책정되어 있으나, 이는 토지 및 건물 지분매각, 1층 화재 훼손, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 반영한 결과로 보입니다. 농촌 지역의 특성상 상권 형성은 미미하며, 생활 편의시설 접근성은 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 매우 낮은 감정가는 잠재적 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적(565㎡)은 향후 활용 가치를 가질 수 있습니다.

* 수리 후 가치 상승: 화재 훼손된 부분을 수리하고 지분 문제를 해결한다면, 단독주택으로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 공유자 외 입찰 시: 공유자우선매수권 행사 가능성을 고려하되, 이를 넘어서는 가격 경쟁력을 확보할 경우 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(9,029,640원)를 기준으로 하되, 지분매각, 화재 훼손, 대항력 있는 임차인 등 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적인 농촌 지역 주택의 거래 사례 및 수리 비용, 지분 가치 등을 감안할 때, 본 건의 잠재적 가치는 감정가보다 높을 수 있으나, 위험 요소를 상쇄할 만큼의 가격 경쟁력이 중요합니다.

* 감정가: 9,029,640원

* 토지 지분 가치: 농촌 지역 토지 시세(평당 3~5만원 가정 시, 약 28.5평 기준 85.5만~142.5만원)

* 건물 지분 가치: 훼손 상태 및 지분 비율 고려 시 매우 낮게 평가될 수 있음.

* 수리 비용: 상당한 비용 예상

* 임차인 문제: 명도 또는 정산 비용 고려

상기 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 공유자우선매수권 행사 가능성 및 시장 상황에 따라 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 단, 이는 매우 보수적인 추정치이며, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 정확한 시세 및 인수 권리 등을 재확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인과의 협의, 건물 복구 계획 등이 구체화될 경우 가치는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.