나이스옥션 법원경매 천안 2026타경54 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1317 5층518호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 <성정공원> 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제5층 제514호외 1개호로서, (사용승인일 : 2015.08.13) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1,2): 공동주택(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

기호(1,2): 기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, 공동주택 및 제1종,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 왕복4차선 및 서측으로 노폭 약10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대 로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 건축물현황도 및 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2026타경54 (2)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 성정동 1317 5층518호

1.3. 용도

도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 제1,2종근린생활시설)

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제5층 제518호. 사용승인일: 2015.08.13

1.5. 면적

토지면적: 9.57㎡ (약 2.90평)

토지지분: 9.5673㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.84㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 감정가

114,000,000원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

온OOOOOOO

1.10. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 성정공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 북측 및 동측으로 왕복 4차선 도로, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 이용 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 박기완 (2015-08-18 접수)

* 소유권이전: 김태경 (2015-10-16 접수, 매매)

* 근저당권: 온양농업협동조합 (2018-10-18 접수, 258,720,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 이승서 (2022-12-21 접수, 50,000,000원) - 말소

* 압류: 천안세무서장 (2025-05-29 접수) - 말소

* 임의경매: 온양농업협동조합 (2026-02-03 접수, 220,787,802원) - 말소

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 308,720,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 540,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-30

* 배당신고일자: 2026-02-11

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 여부

인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 성정동 일대는 각종 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다.

4.2. 주변 부동산 매매/임대 사례

* 2026년 4월, 성정동 738-11 용정빌라(1990년식, 다세대, 42.96㎡) 6,600만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 성정동 735-3 클릭하우스(2016년식, 연립, 59.89㎡) 14,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 성정동 710-15 중앙빌라(1990년식, 다세대, 36.765㎡) 2,300만원에 거래되었습니다.

4.3. 본건과 비교 분석

본 건은 2015년식 도시형생활주택으로 전용면적 49.84㎡(약 15.08평)입니다. 비교 사례 중 2016년식 클릭하우스(59.89㎡)의 1.47억 거래가는 본 건의 시세를 추정하는 데 중요한 참고자료가 됩니다. 본 건은 클릭하우스보다 연식은 약간 오래되었으나 면적이 유사하고, 1990년식 빌라보다는 신축이므로 중간 정도의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

4.4. 현재 시세 추정

전용면적 49.84㎡(약 15.08평) 기준으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 본 건의 시세는 약 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 사이로 추정됩니다. 감정가 1억 1천 4백만 원은 현재 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

성정공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변에 다수의 근린생활시설, 대형 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 편의 설비

본 건은 기본적인 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

반경 1km 이내에서 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 대규모 산업 시설, 폐기물 처리장 등은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 외 특이사항

본 건은 공동담보 물건으로, 등기부상에는 나타나지 않는 추가적인 채무 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 본 경매 절차에서는 말소되는 권리만 존재합니다.

6.2. 현황 조사 시 불확실성

감정평가서상 소유자의 폐문 부재로 인해 실제 이용 상황을 현황도 및 탐문 조사로 판단했다고 명시되어 있어, 실제 현황과 공부상 내용 간의 미세한 차이가 존재할 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 변수

임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 도심권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 없으며, 최근 부동산 시장 동향을 고려할 때 시세 대비 합리적인 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 공동담보 물건이라는 점과 현황 조사 시의 제한 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 성정동 중심권으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 투자 가능성이 높습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 잠재적 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 도시형생활주택: 1~2인 가구 등 실수요자의 꾸준한 수요 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 1억 1천 4백만 원입니다. 전용면적 49.84㎡(약 15.08평)을 기준으로 주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 4월, 59.89㎡ 1.47억 거래) 및 본 건의 연식(2015년)을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시가는 1억 2천만 원 내외로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

안전 마진과 명도 비용 등을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 1억 1천 4백만 원 ~ 1억 2천 5백 40만 원 으로 제시합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 명도 난이도 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.