나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10240 [2] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1315 에프엠20 10층1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "천안부성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "에프엠20" 제9층 제903호, 제10층 제1007호로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 학교 공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 '두정역'이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제903호외 1개호로서, (사용승인일 : 2013.09.09) 외 벽 : 석재타일 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 구조 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택 - 원룸형)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 현황 노폭 약 8M 내외, 남측으로 현황 노폭 20M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2026타경10240 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1315 에프엠20 10층1007호

1.2. 2.건물 정보: FM20 건물, 2013년 9월 9일 사용승인, 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 10층 1007호. 전용면적 19.40㎡ (약 5.87평).

1.2. 3.토지 정보: 토지면적 4.61㎡ (약 1.39평), 토지지분 4.6115㎡.

1.2. 4.용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형)

1.2. 5.매각 방법: 토지/건물 일괄매각

1.2. 6.감정가: 48,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "천안부성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 "두정역"이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황: 본건 서측으로 현황 노폭 약 8M 내외, 남측으로 현황 노폭 20M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

* 최초 소유권보존 등기일: 2013년 9월 9일

* 말소기준권리: 2015년 4월 17일 우리은행 근저당 (금 56,210,000원)

* 경매개시결정 등기일: 2026년 2월 11일 (채권자: 유더블유제십육차유동화전문, 채권액: 92,746,985원)

* 본 경매 절차를 통해 위 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 320,000원

* 전입일자: 2020-07-06

* 확정일자: 2020-07-06

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 없음

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 첫 글자만 표시하고 나머지는 마스킹 처리합니다. (e.g., 고 , 김 )

* 본 건의 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리 분석:

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매):

* "세아빌"(2012년식, 약 19.37㎡): 2024년 2월 53,000,000원 (5층), 54,540,000원 (2층)

* "두정역하이렉스타운"(2017년식, 약 49.97㎡): 2024년 2월 167,000,000원 (6층) - 본건과 면적 및 형태가 달라 참고용으로만 활용합니다.

4.2. 시세 분석 (매매):

* 본건과 유사한 면적(약 19㎡)의 "세아빌" 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 2024년 2월 기준으로 5,300만원에서 5,454만원 수준으로 거래되었습니다.

* 건물 준공 연도(2013년)가 비교적 신축에 속하며, 두정역 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때 해당 시세는 합리적으로 판단됩니다.

* 감정가 4,800만원은 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 향후 시세 상승 가능성도 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 학교 정보: "천안부성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

5.3. 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크:

* 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권액이 92,746,985원에 달합니다.

* 토지이용계획상 "가축사육제한구역"에 해당되나, 도시형생활주택 용도로는 직접적인 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 리스크:

* 최근 부동산 시장의 변동성으로 인한 가격 변동 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 공실률 및 실제 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 도시형생활주택으로, 두정역과의 거리는 다소 있으나 도보 또는 짧은 차량 이동으로 접근 가능한 지역입니다. 건물 연식이 비교적 신축(2013년 준공)이며, 전용면적 19.40㎡의 소형 주거 공간으로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도가 깔끔하게 진행될 가능성이 높습니다. 감정가 4,800만원 대비 최근 실거래가(5,300만원~5,454만원)가 높아 시세 차익 또는 즉시 시세 차익 실현이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 두정동 지역의 꾸준한 수요: 두정동은 천안의 중심 상업지구 중 하나로, 직장인 및 학생들의 주거 수요가 지속적으로 발생합니다.

* 소형 평형의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 평형 주택의 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전한 물건: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시세 수준으로 낙찰받을 경우 즉시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 48,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 실거래가는 53,000,000원에서 54,540,000원입니다.

권리 분석상 인수 보증금이 없고(0원), 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

경매 물건 특성상 법적 절차 및 명도 비용, 취득세, 중개수수료 등을 고려해야 합니다.

이에 따라, 현 시세 수준을 반영하고 보수적으로 접근하여 52,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최적의 입찰가는 향후 시장 상황, 본 건의 실제 명도 난이도, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.