나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2657 [2] 충청북도 충주시 용산동 2628 충주3차푸르지오 106동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "국립충주기상과학관" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 휴경지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 성장관리계획구역(농업형) 가축사육제한구역 (소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 "충주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제12층 제1203호로서, 외 벽 : 모르타르위페인팅 및 석재마감 등, 창 호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 왕복 6차선의 포장도로, 북동측으로 왕복 3차선의 포장도로, 북측 및 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-11-13), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-40)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-48)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-11-13), 대로1류(폭 35m~40m)(2021-06-04)(대로1-8)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-48)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 충청북도 충주시 용산동 2628번지에 소재한 충주3차푸르지오 106동 12층 1203호 아파트입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경2657 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정가는 406,000,000원이며, 토지면적 54.22㎡ (약 16.4평)와 건물면적 84.97㎡ (약 25.7평)가 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 충OOOOOOOOOO이며, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 충주3차푸르지오 아파트로, 주위는 학교, 아파트 단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 자체는 국립충주기상과학관 북동측 인근에 위치하며, 농경지, 임야, 주택 등이 분포하는 지역입니다.

교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 남동측 및 남서측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 3차선, 북측 및 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있어 교통망이 양호합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

* 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주중학교)이며, 준보전산지로도 분류되어 있습니다.

* 토지 자체는 지적도상 맹지이나, 건물 부지로 이용 중이며 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 을1: 근저당권 (신한은행, 2018-07-12 접수, 81,240,000원)

소멸 예정 권리

* 을2: 근저당권 (충주중원청과주식회사, 2018-08-07 접수, 200,000,000원)

* 갑4: 가압류 (충주중원청과, 2025-11-14 접수, 277,915,425원)

* 갑5: 임의경매 (충주중원청과, 2025-11-19 접수)

* 갑3: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (이희순, 2018-07-12 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (물건명세서상 기재)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보상 임차인의 현황은 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액

* 559,155,425원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 충주3차푸르지오 아파트 단지는 충주중학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역입니다.

* 단지 내 또는 인근에 상가 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 국립충주기상과학관이 인근에 위치합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 충주3차푸르지오

* 주소: 충청북도 충주시 용산동 2628

* 준공일: 2018년 4월 26일

* 총 세대수: 474세대

* 최고/최저층: 24층 / 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 632대 (실내 자동 529대, 실외 자동 103대)

* 전기차 충전기: 지상 13대, 지하 0대

* 관리사무소 연락처: 043-846-1152

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 다수의 경매 사건이 중복되어 진행 중인 점은 경매 절차의 복잡성 및 기간 연장의 가능성을 시사합니다.

* 토지 맹지: 토지 자체는 지적도상 맹지이나, 건물은 도로에 접해 있어 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 토지 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (상세 내용 확인 필요)

* 주변 혐오시설: 본 물건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 용산동에 위치한 충주3차푸르지오 아파트 1203호로, 2018년 준공된 비교적 신축급 아파트입니다.

주변은 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 동일 물건에 대한 중복사건 진행 및 지상권 존부 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2018년 준공)로서 상품성이 우수합니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리관계에 따른 분쟁 소지가 적습니다.

* 충주 지역 부동산 시장의 성장 가능성을 고려한 투자 기회입니다.

* 채권 총액이 감정가보다 높아 채권자들의 적극적인 참여로 인한 경쟁이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 (2026년 5월 ~ 7월)에 따르면, 본건과 동일한 충주3차푸르지오 84.97㎡ 면적의 거래가는 38,200,000원에서 40,800,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 평균가는 약 39,500,000원입니다.

* 본건의 감정가는 40,600,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 전월세 정보는 보증금 3,000만원에 월세 110~120만원 수준으로 파악됩니다.

예상 입찰가 산정

* 인수해야 할 보증금이 없는 상태이므로, 현재 시세를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 감정가 406,000,000원, 최근 매매가 평균 395,000,000원, 최고가 408,000,000원임을 고려할 때, 감정가 또는 시세 상한선 부근에서 경쟁이 예상됩니다.

* 권리상 특별한 문제가 없으나, 중복사건으로 인한 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 신축급 아파트임을 감안하여 시세 상한선에 근접한 가격까지 고려해 볼 수 있습니다.

제안 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 415,000,000원

* 보수적 접근 시: 390,000,000원 ~ 400,000,000원

* 적극적 접근 시: 405,000,000원 ~ 415,000,000원

주의사항:

* 중복사건의 진행 경과를 주시하며 최종 입찰 시점을 결정하는 것이 좋습니다.

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 실제 존재 여부 및 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.