나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3924 [2] 대전광역시 유성구 복용동 189-5 복용동중문빌라 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 '복용삼거리' 북서측에 위치하며, 주위에 자동차매매상사, 중소규모공장, 농경지, 주택 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 중 5층 501호 및 502호 로서 (사용승인일 : 2004.09.04) 외벽: 화강석 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 바닥: 일부 타일 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

복용동중문빌라 제5층 501호, 502호 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 현황 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

복용동 189-5 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 및 내부확인은 이해관계인의 부재로 인해 미상처리 하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3924 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 189-5 복용동중문빌라 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 90.07㎡ (약 27.25평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2004년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하1층, 지상5층 중 5층 (502호)

사용승인일: 2004.09.04

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 '복용삼거리' 북서측에 위치하며, 주위에 자동차매매상사, 중소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 1월 28일 접수된 전북은행의 근저당권(을5)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 최미예 씨가 존재합니다.

최미예 씨의 전입일자는 2014년 9월 3일로, 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다.

다만, 제공된 정보상 최미예 씨의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 실제 임대차 관계 및 인수될 수 있는 보증금 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

등기부 채권 총액은 약 617,099,828원으로 높게 나타납니다.

전반적인 등기사항 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 엔디엠사이버주식회사 (2004-09-14)

* 소유권 이전: 김종수 (2008-09-09)

* 근저당: 전북은행 (2015-01-28, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 전북은행 (2015-03-11, 132,000,000원)

* 근저당: 김지수 (2024-05-24, 200,000,000원)

* 가압류: 농협은행 (2024-10-17, 24,653,158원)

* 가압류: 대전신용보증재단 (2024-10-28, 80,446,670원)

* 임의경매: 전북은행 (2025-10-27)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 있다는 특이사항이 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 복용동 일대는 자동차매매상사, 중소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

연립주택인 본건의 용도상 주거 목적의 상권으로 분석됩니다.

주변에 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, '복용삼거리' 인근에 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

최근 인근 유사 연립/다세대/빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월: 13,000만원 (대전 유성구 복용동 111-19, 미래로빌, 28.86㎡)

* 2026년 4월: 15,000만원 (대전 유성구 복용동 111-19, 미래로빌, 23.4㎡)

* 2026년 5월: 20,000만원 (대전 유성구 복용동 111-17, 엔이빌A, 23.4㎡)

이는 동일 건물(복용동중문빌라) 또는 유사한 건축년도(2004년)를 가진 인근 건물들의 최근 매매 시세가 약 1.3억원에서 2.0억원 수준임을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량 접근은 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인근 '복용삼거리'를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역에 위치한 만큼 도보 통학 가능한 교육 시설이 인접해 있을 가능성이 있습니다. (추후 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최미예 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 0원으로 기재된 특이사항으로 인해 더욱 면밀한 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 예상치 못한 절차상 또는 권리상 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 준공되어 약 20년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 6.17억원으로 감정가 대비 높아, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 채권 신고나 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 복용동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 2,600만원입니다.

주변은 상업시설, 공장, 농경지, 주택이 혼재된 지역으로, 교통 및 대중교통 여건은 보통입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(최미예, 보증금/차임 0원)이 존재하여, 실제 인수 부담에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. (금액이 0원이라도 주의 필요)

유동화 물건이라는 특이사항과 높은 채권 총액(약 6.17억원)을 고려해야 합니다.

인근 유사 연립주택의 최근 매매 시세는 1.3억원 ~ 2.0억원 수준으로, 본건 감정가와 시세 간에 차이가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낙찰가 형성 가능성: 최근 인근 시세는 1.3억~2.0억 수준인 반면 감정가는 2.26억으로 높게 책정되었습니다. 유찰을 통해 시세 이하의 낙찰가 형성이 기대될 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 고려 필요)

* 장기적 개발 가능성: 대전도안지구 2단계 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 주거 형태: 연립주택으로서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 최미예 씨의 보증금/차임 0원 기재 및 대항력 존재로 인한 인수 부담 가능성 상존)

최근 인근 유사 물건 시세: 130,000,000원 ~ 200,000,000원

고려사항:

* 감정가가 인근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

보수적인 관점에서, 잠재적인 임차인 인수 부담 (최소 5천만원~1억원 내외로 가정) 및 경매 낙찰 시 통상적인 추가 비용 등을 고려할 때, 실제 투자 목표 금액은 1.5억원 ~ 2.0억원 사이로 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있는 참고 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.