나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502405 [2] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무용 및 상업용빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물로서 - 외벽 : 석재 및 강화유리 마감등. - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 마감등. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

“근린생활시설”로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 "미르빌딩건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 광대한면 및 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502405 (2)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 120.59㎡ (약 36.48평)

토지 지분: 120.58779999999999㎡ (약 36.48평)

건물 면적: 427.69㎡ (약 129.37평)

건물 지분: 427.69㎡ (약 129.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인

감정평가서 요약 요항표 작성일: 2026-05-21

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무용 및 상업용 빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대입니다.

교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층/지상 9층 건물로, 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 노출콘크리트 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: "근린생활시설"로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현황 "미르빌딩" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 소재 부지는 남측으로 광대한 면적의 도로와 북측으로 중로(폭 12m~15m)의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역), 택지개발지구(2019-01-29), 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)에 해당합니다.

건축물 정보:

건축물명: 미르빌딩

소재지: 대전광역시 서구 도안동 2055 (계백로 1181)

주용도: 제1종 근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종 근린생활시설, 노유자시설)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층 / 지상 9층

총 연면적: 5,555.91㎡ (약 1,680.64평)

대지 면적 (건물 부지): 953㎡ (약 288.27평)

건폐율: 62.1%

용적률: 435.93%

주차: 32대 (내부 30대, 외부 2대)

사용승인일: 2022년 10월 31일

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 20일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 8,730,878,019원

임차인 현황:

* 임차인: 이경태

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2016-11-10

* 확정일자: 2025-05-20

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 있음

* 비고: (정보 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 '가수원네거리' 인근에 위치한 노선상업지대 내에 있습니다. 이는 업무시설, 상업시설, 다양한 점포들이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

업종 분석: 건물 자체는 근린생활시설로 사용 승인되었으나, 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 및 노유자시설로도 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

주변 시설: 본 건물 인근에 다수의 상업시설, 금융기관, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 버스 정류장 및 주요 간선도로가 가까워 대중교통 및 자가 차량 이용이 용이합니다. 도안동 지역은 아파트 단지가 많으며, 주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

혐오시설: 본 물건 인근 지역에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 간선도로망을 통한 교통이 편리합니다.

주변 환경: 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

복합적인 권리 관계: 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 채권 총액이 약 87.3억 원에 달해 권리 분석이 복잡합니다.

대항력 있는 임차인: '이 ' 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 실제 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 통상 대항력 있는 임차인은 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 수 있으나, 배당을 통해 우선변제권이 인정될 경우 인수되지 않을 수도 있습니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원' 표기만으로는 명확한 판단이 어려워 주의가 요구됩니다.

중복사건 및 공동담보: 중복 사건 및 공동 담보로 인한 경매 절차의 복잡성 및 예측 불가능성이 존재할 수 있습니다.

도시계획적 제한: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 특정 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 주요 상업 지구인 '가수원네거리' 인근에 위치한 근린상가 건물입니다. 2022년 사용 승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 좋은 입지 조건과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 상업지역으로서 잠재적 가치가 있으나, 다수의 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정 시 신중한 검토를 필요로 합니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원'과 '대항력 있음'이라는 상반된 정보에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

입지: 대전 서구의 핵심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

건물 상태: 2022년 사용 승인된 신축급 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

활용도: 근린생활시설 외 추가 용도(노유자시설 등) 가능성으로 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

개발 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려하여 산정됩니다. 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되어 있으며, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려합니다. 감정가 142,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인 존재로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.