나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502405 [6] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무용 및 상업용빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물로서 - 외벽 : 석재 및 강화유리 마감등. - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 마감등. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

“근린생활시설”로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 "미르빌딩건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 광대한면 및 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502405 (6)

* 소재지: 대전광역시 서구 계백로 1181 (도안동) 미르빌딩 8층 801호 (구 주소: 대전광역시 서구 도안동 2055)

* 용도: 근린상가 (주용도: 제1종근린생활시설, 기타: 제1,2종근린생활시설, 노유자시설)

* 감정가: 1,090,000,000원

* 토지면적: 115.93㎡ (약 35.07평)

* 건물면적: 411.18㎡ (약 124.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (채권자 정보는 등기부등본 상 확인된 농업협동조합 계열사 추정)

* 건축년도: 2021년 10월 31일 사용승인

* 총 층수: 지하 2층 / 지상 9층 (본건 8층)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 업무용 및 상업용 빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대로, 지역 내 주요 상권으로 기능하고 있습니다.

* 토지형상: 본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, '미르빌딩 건부지'로 이용 중입니다.

* 도로접근성: 본건 부지 남측으로 광대한 면적의 도로, 북측으로 중로한 면 정도의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 주요 간선도로와 가까워 대중교통 이용 및 차량 이동이 매우 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m), 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상업 활동에 유리한 조건을 지니고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 20일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다. 등기부 요약 상 을2, 을4, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 모두 '말소'로 기재되어 있어 매수인이 인수할 부담이 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상 인수할 권리는 없습니다. (지상권에 대한 명확한 언급은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최영선 (최 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

* 총 권리 분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 또한, 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 서구 도안동 지역은 '가수원네거리'를 중심으로 형성된 활발한 노선상업지대입니다.

* 주변에 업무용 빌딩과 다양한 소매점, 서비스업종의 상가들이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 건물 자체의 용도가 근린생활시설로 지정되어 있어, 다양한 업종의 상업 시설 운영 및 임대에 유리한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보: 본건은 지하 2층, 지상 9층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 총 연면적은 약 5,555.91㎡ (약 1,681평)입니다. 본 호실은 해당 건물의 8층에 위치하고 있습니다.

* 건물 내 시설: 위생 설비, 급·배수 설비, 그리고 2대의 승강기 설비가 갖추어져 있어 건물 이용 편의성이 높습니다.

* 주변 편의시설: 상업지대에 위치하므로 은행, 병원, 관공서, 각종 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건으로 진행되고 있으며 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 및 권리관계 파악 시 세심한 주의가 필요함을 시사합니다. 관련 법률 및 서류를 철저히 검토해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 총 채권액이 약 87억 3천만원에 달하여 채무 규모가 상당합니다. 이는 경매 신청 원인이 된 채무가 많음을 의미하며, 낙찰 후 잔여 채무 처리 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 정보: 최영선 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 확정일자 정보가 누락되어 있어 배당 절차상의 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 하지만 현 분석상 인수 보증금은 0원입니다.

* 지역 제한: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 상업지구의 일반적인 특성상 혐오시설이 입지할 가능성은 낮으며, 자체적인 조사 및 일반적인 검색 결과로는 특이사항 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구의 주요 상업 지구에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸되고 인수할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점으로 판단됩니다.

* 다만, 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡한 경매 진행 상황은 반드시 상세한 현장 조사와 법률 검토를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: '가수원네거리' 인근의 발달된 상업 지역에 자리하고 있어 상업 시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수 부담 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 도안1단계 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 건물 활용성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 임대 또는 직접 활용이 가능하여 투자 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가 1,090,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금(0원)은 고려하지 않습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최신 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 임대 수익률 분석, 명도 관련 비용, 취득세 등 각종 세금 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.