나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502405 [5] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무용 및 상업용빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물로서 - 외벽 : 석재 및 강화유리 마감등. - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 마감등. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

“근린생활시설”로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 "미르빌딩건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 광대한면 및 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502405 (5)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 7층 701호 (신주소: 대전광역시 서구 계백로 1181)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 노유자시설)

감정가: 1,090,000,000원

토지면적: 115.93㎡ (약 35.07평)

토지지분: 115.9328㎡ (약 35.07평)

건물면적: 411.18㎡ (약 124.40평)

건물지분: 411.18㎡ (약 124.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (등기부 채권 총액 8,730,878,019원)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물

준공일: 2022년 10월 31일

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 및 상업용 빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대임 [cite: provided text].

* 교통상황:

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함 [cite: provided text]. 대전 서구 지역은 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 시청역, 정부청사역, 탄방역, 용문역 등을 이용할 수 있음.

* 건물 구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물로, 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 마감, 창호는 샤시창호로 구성되어 있음 [cite: provided text]. 2022년 10월 31일에 사용 승인되어 신축에 가까운 상태임.

* 토지 형상 및 이용상태:

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 "미르빌딩 건부지"로 이용 중임 [cite: provided text].

* 인접 도로상태:

본건 소재 부지 남측으로 광대한 면, 북측으로 중로한 면 정도의 포장도로에 각각 접함 [cite: provided text].

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)임 [cite: provided text].

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (접수일자: 2022-12-20, 권리금액: 금3,456,000,000원)이 말소기준권리임 [cite: provided text].

* 등기부채권 총액:

8,730,878,019원 [cite: provided text].

* 총 권리 사항 (매각으로 소멸 예정):

* 갑1: 소유권보존 (주식회사미르모터스코리아)

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 3,456,000,000원) - 말소기준

* 을2: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,580,000,000원)

* 을4: 근저당권 (농협은행주식회사, 2,078,400,000원)

* 갑2: 가압류 (신용보증기금, 423,725,000원)

* 갑3: 임의경매 (농협은행주식회사)

* 갑4: 압류 (광진구)

* 갑5: 가압류 (한국토지주택공사, 31,545,210원)

* 갑6: 압류 (서구(대전광역시))

* 갑7: 가압류 (엠지캐피탈주식회사, 91,707,809원)

* 갑8: 강제경매 (안태국)

* 갑9: 가압류 (이상우, 69,500,000원)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리에 해당함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요: 미상) [cite: provided text].

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided text].

현재 파악된 임차인은 없으나, 임대관계는 미상임 [cite: provided text]. 따라서 잔금 납부 후 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성에 대비해야 함. 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 입지:

본 건물은 대전 서구 도안동의 노선상업지대에 위치하며, '가수원네거리' 인근으로 업무용 및 상업용 빌딩, 다양한 점포들이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역임 [cite: provided text]. 대전 서구는 전체적으로 상권 지표 및 유동인구 데이터가 높은 편이며, 특히 도안동 일대는 개발이 지속되는 지역으로 분석됨.

* 유동인구 및 배후수요:

대전 서구 도안동 지역은 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달하여 안정적인 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

* 주변 환경:

유사한 근린상가 및 오피스 빌딩이 밀집해 있어 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음. 다만, 인근 도안7근린공원 무장애나눔길 부근에 크린넷 쓰레기 집하시설에서 발생하는 악취 문제가 제기된 바 있어, 해당 시설과의 거리를 확인하고 잠재적 영향을 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 교통 접근성:

버스 정류장이 인근에 위치하고 있으며, 간선도로망과의 접근성이 우수함 [cite: provided text]. 대전 도시철도 1호선(시청역, 정부청사역, 탄방역, 용문역 등) 이용이 용이한 편으로, 대전 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 편의시설 및 녹지:

주변에 다양한 상업시설과 점포가 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. 또한, 도안동 지역은 자연환경과의 연계성이 좋은 편이며, 갑천 생태호수공원 등 녹지 공간이 인근에 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보:

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 채권 신고 및 배당 순위에 변동이 발생할 수 있음.

* 임차인 미상 정보:

임대관계가 미상으로 파악되어, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 명도 저항이 발생할 수 있는 리스크가 존재함.

* 악취 민원 지역 인접 가능성:

본 물건의 정확한 위치에 따라 도안 크린넷 3집하장 인근의 악취 문제가 발생한 지역과 인접할 가능성이 있음. 이는 상가 운영 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 답사를 통해 정확한 위치와 주변 환경을 재확인할 필요가 있음.

* 대규모 채권 총액:

총 등기부채권액이 80억원 이상으로 매우 높아, 감정가 대비 높은 수준의 채권이 설정되어 있음. 이는 채무자의 재정 상태 및 추가적인 법적 분쟁 가능성을 시사할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 중심 상업지구에 위치한 신축급 근린상가로, 우수한 입지 조건과 향후 발전 가능성을 갖추고 있습니다. 특히 '가수원네거리' 인근으로 교통이 편리하고 배후수요가 풍부하여 상업 시설로서의 경쟁력이 높습니다. 건물 자체도 2022년에 준공되어 비교적 최신 상태이며, 관리 상태만 양호하다면 즉시 영업이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 높은 채권 총액과 임대 관계 미상, 그리고 일부 지역에서 제기된 악취 민원 지역과의 인접 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 명도 과정에서의 불확실성과 주변 환경 문제에 대한 면밀한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 신축급 건물: 지속적인 상권 성장 잠재력 보유.

* 안정적인 교통 및 접근성: 대중교통 이용 편리, 차량 접근 용이.

* 토지/건물 일괄 매각: 재산권 행사에 용이.

* 다양한 용도 (근린생활시설, 노유자시설): 사업 운영 유연성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,090,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 주변 유사 물건 시세, 본건의 명도 난이도, 상가 공실률 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 임장이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.