나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502405 [3] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무용 및 상업용빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물로서 - 외벽 : 석재 및 강화유리 마감등. - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 마감등. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

“근린생활시설”로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 "미르빌딩건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 광대한면 및 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502405 (3)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 1,060,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 90.76㎡ (약 27.46평)

토지 지분: 90.763㎡ (약 27.46평)

건물면적: 321.91㎡ (약 97.38평)

건물 지분: 321.91㎡ (약 97.38평)

건물 층수: 지하 2층 / 지상 9층 (본건 5층 501호)

건축물 용도 (주용도): 제1종근린생활시설

건축물 기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 노유자시설

주차 대수: 옥내 30대, 옥외 2대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, '가수원네거리'에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무용 및 상업용 빌딩, 각종 점포 등이 밀집한 노선상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근성이 용이하며, 건물 인근에 버스정류장이 있고 간선도로와 인접하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현황 '미르빌딩 건부지'로 이용 중입니다. 부지 남측으로는 광대한 면, 북측으로는 중로한 면의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (도안1단계택지개발사업지구)

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 택지개발지구

* 중점경관관리구역 (하천중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리총액

말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 8,830,878,019원입니다.

본 경매 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 * (변경전: 주식회사꿈희망미래리더십센터)

보증금: 100,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 7월 15일

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025년 7월 30일

대항력: 없음

비고:

참고사항: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 임차인의 차임 정보는 0원으로 기재된 내용과 4,000,000원으로 기재된 내용이 상이하나, 대항력이 없는 점을 고려할 때 낙찰자에게 미치는 영향은 제한적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 입지

본건이 위치한 도안동 일대는 신흥 상업지구로 개발되었으며, 특히 가수원네거리 인근은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 업종의 점포들이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 다수의 상가 건물과 편의시설이 밀집해 있어 고객 접근성이 우수합니다. 현재 검색 결과, 주변에 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 주요 편의시설이 위치하며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

가수원네거리 및 인근 도안신도시 내에 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있습니다. 문화생활을 누릴 수 있는 시설들도 인근에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

도안신도시 택지개발지구 내에 초, 중, 고등학교가 설립되어 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 공동담보 물건입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 매각 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있으나, 일반상업지역 내 근린생활시설 용도로서는 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 도안동의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가 물건입니다. 가수원네거리 인근의 좋은 입지 조건과 양호한 교통 여건을 갖추고 있으며, 철근콘크리트 구조의 안정적인 건물입니다. 감정가는 10억 6천만원으로 책정되었으며, 시세 대비 면밀한 분석이 필요합니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 노선상업지대의 우수한 입지

* 안정적인 철근콘크리트 구조의 현대식 건물

* 상대적으로 낮은 낙찰가 추이를 보일 가능성 (시세 및 감정가 대비)

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 명확한 편 (말소기준권리 후 권리 소멸 시)

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시세, 법원 진행 상황, 타 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.