나이스옥션 법원경매 제천 2025타경180 [2] 충청북도 제천시 남천동 692 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 "화산교차로" 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 기호 1,3) 남서측 도보 약 6분 이내의 거리에 노선버스정류장이 소재하고, 기호 4,6) 남동측 도보 약 2분 이내의 거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호 3) 부정형 평지로서, 주상나지 상태임. 기호 4) 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호 6) 부정형 평지로서, 도로 상태임.

인접 도로상태

기호 1) 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 3) 북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 4) 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함. 기호 6) 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (제천여자고등학교, 제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중심시가지). 기호 3) 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (중심시가지), 기호 4,6) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 (전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (남천초등학교, 제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한산사 석조여래입상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중심시가지).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 기호 6) 공부상 지목은 "전"이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골조 칼라쉬트지붕 지상 1층 건물로서, - 외 벽 : 판넬 마감 등, - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기, 타일 마감 및 콘크리트 노출 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임. 기호 5) 시멘벽돌조 후형기와지붕 지상 1층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 마감 및 타일 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호 2) 점포로 이용중임. 기호 5) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2) 일부 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤. 기호 5) 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄴ, ㄷ 매각 포함.
목록 6번 공부상 지목은 '전'이나 현황 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 제천지원 2025타경180 (2)

소재지: 충청북도 제천시 남천동 692

용도: 단독주택 (내 일부 상가 용도 포함)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 118,063,910원

토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

건물면적: 62.81㎡ (등록) + 30.00㎡ (무허가) = 총 92.81㎡ (약 28.08평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(ㄴ, ㄷ) 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 제천시 남천동 소재 "화산교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남서측 및 남동측 도보 약 2~6분 거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

본건 토지의 일부(목록 6번)는 공부상 지목이 '전'이나 현황상 도로로 이용 중에 있음. 인접 도로 폭은 약 3~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역 및 일반상업지역에 속하며, 소로3류, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(1977.04.21, 1985.06.05) 이후, 근저당(2016.09.09, 100,000,000원) 및 이에 따른 임의경매 개시결정(2025.11.19)이 등기되어 있음.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2016년 9월 9일 접수된 대명상호저축은행의 근저당권임. 매각으로 인해 위 근저당권 및 이에 부수하는 임의경매개시결정 등기는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 바 없음. (단, 지상권 개요 부분은 공란으로 표시되어 있음)

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 자료가 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 일부 일반상업지역에 속해 있어 주거와 상업 기능을 동시에 갖춘 입지임.

4.2. 상업 및 주거 이용 현황

일부 건물은 점포로 이용 중이며, 다른 건물은 단독주택으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 복합 용도 활용 가능성을 시사함.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

"화산교차로" 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 가능하며, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

5.2. 교육 시설

본 건 인근으로 남천초등학교, 제천여자고등학교 등과 교육지원청이 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치 (도로 이용)

토지 목록 6번의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황상 도로로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 및 가치 평가 시 이를 고려해야 함.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

건물 면적 외에 제시외 건물(ㄴ, ㄷ) 30.00㎡가 매각에 포함되므로, 건축물대장과의 차이 및 관련 법규 검토가 필요함.

6.3. 건물 노후화

건축물대장상 사용승인일이 1975년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 건은 단독주택과 상가 용도로 복합 이용 가능한 건물과 토지로 구성되어 있으며, 다양한 용도지역에 걸쳐 있는 입지적 장점을 지니고 있음. 다만, 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이고 제시외 건물이 포함되는 점, 건물 노후화 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인임. 감정가는 118,063,910원으로 책정되었으며, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

상업지역과 준주거지역이 혼재된 입지로, 주거 및 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있음.

8.2. 복합 용도 가능성

주택과 상가로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 용도 변경 또는 재건축 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 연립주택 매매 정보(2024년 6,300만원/55.6㎡, 2025년 5,000만원/59.95㎡, 2026년 4,000만원/58.41㎡)는 본 건의 단독주택 및 상가 용도, 그리고 감정가와 비교했을 때 직접적인 시세 비교 대상으로 보기에는 차이가 있음. 따라서 본 건의 감정가(118,063,910원)를 주요 기준으로 삼아 분석함.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 토지 현황과 공부상 지목 불일치, 제시외 건물 포함 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 복합 용도 가능성 및 입지 조건을 고려할 때 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 약 100,000,000원 ~ 108,000,000원

권장 입찰가: 약 104,000,000원 (감정가 대비 약 88%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.