나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2438 [1] 강원특별자치도 춘천시 사농동 809 춘천롯데캐슬더퍼스트1단지 103동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사농동 소재 ‘춘천시농수산물도매시장’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 기와지붕 제15층 건물(제103동) 제10층 제1003호로써,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로써, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 폭 약 20m 내외의 포장도로를 통해 단지내도로로 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2018-11-09)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중로3-13)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 의뢰목록 및 공부에 의거하였습니다.

나. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

다. 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 의거, 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 거래가 이루어지는바, 토지와 건물의 구분 평가는 원칙적으로 곤란하나, 귀 요청 및 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 감정평가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 후첨 "구분건물 감정평가 명세표"에 기재하였는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 부동산현황조사보고서 및 2025. 8. 27.자 접수된 관리사무소의 미납관리비에 대한 안내가 있으며, 정확한 금액은 개별확인요함.(공용부분 관리비는 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경2438 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 사농동 809 춘천롯데캐슬더퍼스트1단지 103동 10층 1003호

용도: 아파트

건물명: 춘천 롯데캐슬 더 퍼스트 1단지

1.2. 물건 현황

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 354,000,000원

토지면적: 61.14㎡ (약 18.50평)

건물면적: 114.59㎡ (약 34.66평)

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2008년 11월 27일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 기와지붕

건축물 상세: 지하 0층, 지상 15층 중 10층 1003호

총 동수: 4개동

총 세대수: 306세대

분양면적: 114.59㎡ (약 34.66평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사농동 소재 ‘춘천시농수산물도매시장’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활 시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측 폭 약 20m 내외의 포장 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 접합

가축사육제한구역(전축종 제한)

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2011년 8월 2일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리, 또는 말소기준권리와 동일 순위 이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 456,033,865원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보가 제공되지 않았으며, 보증금 인수 금액이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 2026년 3월부터 6월까지 거래된 주변 아파트(롯데캐슬1단지, 약 85㎡)의 실거래가는 244,000,000원에서 269,000,000원 수준입니다.

이는 해당 물건의 분양면적(114.59㎡)보다 작은 면적의 거래 사례입니다.

동일 면적(114.59㎡)의 최근 전월세 거래 중 보증금 25,500,000원의 사례가 있습니다.

4.2. 시세 평가

본건의 감정가는 354,000,000원이며, 이는 34.66평 기준 약 10,213,500원/평의 가격입니다.

최근 소형 면적 실거래가(약 950만원~1050만원/평)와 비교 시, 본건의 평당 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 직접적인 내부 확인이 불가능한 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 춘천 롯데캐슬 더 퍼스트 1단지

준공일: 2008년 11월 27일

총 세대수: 306세대

최고층: 15층

주차: 총 411대 (건축물 총괄표제부 기준)

5.2. 단지 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 춘천시농수산물도매시장 인근

* 차량 접근 용이, 대중교통 편리

5.4. 주변 혐오시설

지도상으로 확인한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

공용부분 관리비는 매수인이 인수해야 합니다. 정확한 미납 관리비 금액은 반드시 사전에 개별 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 상태 확인 불가

현황 조사 시 폐문, 부재 등으로 인해 내부 이용 상태 및 구조 확인이 불가능하였습니다.

따라서 실제 이용 상태 및 내부 구조는 외부 관찰 및 도면과 상이할 수 있으며, 이는 수리비 등 추가적인 매수 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 내에 위치한 롯데캐슬 더 퍼스트 1단지 아파트로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 경매 물건으로서 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

공용부분 미납 관리비 인수 의무 또한 매수인이 부담해야 할 부분이므로, 입찰 전 정확한 금액 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 현재 감정가 수준으로 판단되나, 내부 상태 불확인으로 인한 잠재적 수리 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 춘천시 내 주요 아파트 단지 내 위치

* 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라

* 향후 내부 수리 및 관리 상태 개선 시 가치 상승 기대

* (주의) 내부 미확인으로 인한 잠재적 리스크 관리 필요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 354,000,000원입니다.

최근 동일 단지 내 소형 면적(약 85㎡) 실거래가는 244,000,000원 ~ 269,000,000원 수준이며, 이를 평당가로 환산 시 약 950만원 ~ 1050만원/평 수준입니다.

본건(114.59㎡, 약 34.66평)에 이를 적용하면 약 327,870,000원 ~ 363,930,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 354,000,000원은 이러한 시장 가격 범위 내에 있으며, 평당가로 환산 시 약 1021만원/평입니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 공용 관리비 인수 의무 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 약 90% 수준을 적정 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.