나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50873 [2] 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1188-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 ‘유치저수지’ 남측에 위치하는 부동산(토지 및 건물) 및 유치저수지’ 서측에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3: 2필 일단으로 단독주택 부지로 이용중이며, 사다리형의 완경사지임.
기호 4: 부정형의 완경사지로 도로로 이용중임.
기호 5,8: 부정형의 완경사지로 전기타(단독주택 부속토지)로 이용중임.
기호 7: 정방형의 완경사지로 단독주택 부지로 이용중임.
기호 9,11: 부정형의 완경사지로 자연림 상태임.
기호 10: 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로 토지임야 상태임.
기호 12: 완경사지를 평탄하게 조성한 자루형의 토지로 토지임야 상태임.
기호 13,14: 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형의 토지로 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호 1,3,8: 본건 남측으로 세로에 접함.
기호 4: 본건 서측으로 세로에 접하며, 본건이 도로임.
기호 5: 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 출입함.
기호 7,9,12: 본건 서측으로 세로에 접함.
기호 10,11: 본건 남동측으로 세로(불)에 접함.
기호 13,14: 본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4,5,8: 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호 7:보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 9~14: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-본건 기호 1, 7 지상에 태양광설비 소재하나, 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였음.
-본건 토지상에 소재하는 조경수, 조경석, 휀스, 수도시설 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음.
-본건 토지상에 별첨 ""사진""과 같이 차양, 비닐하우스, 컨테이너, 견사, 이동식화장실 등이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하고 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 경량철골구조 판넬 및 슁글지붕 단층 건물로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호 등임.

기호 6: 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서,
외벽: 사이딩판넬 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

기호 2,6: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2,6: 기본적인 위생설비, 보일러설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호 2: 등기사항전부증명서 상 창고부분(14.4㎡)는 현황 소재불명(멸실추정) 상태임.
기호 6: 등기사항전부증명서 상 창고부분(9.66㎡)는 현황 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록6 부속건물 창고 9.66㎡는 소재불명(멸실추정)임.
- 목록6에 대한 보수공사 및 목록7 관정시설 수리 등으로 2025. 11. 25. 경매신청인의 유치권(8,345,000원)신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50873 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1188-5

용도: 단독주택

토지면적: 654.00㎡ (약 197.84평)

건물면적: 108.41㎡ (약 32.80평)

건물 제시외면적: 185.07㎡ (약 56.00평)

총 토지/건물 면적: 토지 654.00㎡, 건물 108.41㎡ 및 제시외 건물 185.07㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 182,642,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 ‘유치저수지’ 남측에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로

토지는 단독주택 부지, 도로, 기타(단독주택 부속토지), 자연림, 임야 등으로 이용 중임. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입 가능하며, 일부 필지는 도로로 이용 중임. 본건 남측, 서측, 남동측, 남서측으로 세로(도로)에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 다양한 범위의 가축사육제한구역으로 지정되어 있음. 특히, 단독주택 경계로부터 30m~2000m 이내에 따라 돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등 가축 사육이 제한될 수 있음. 이는 축산업의 규모와 관련된 지역 규제로, 부동산 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 남면농업협동조합의 근저당(2012.01.04. 접수)보다 후순위 권리인 비엔케이캐피탈주식회사 근저당, 김희수 가압류, 홍천세무서장 압류, 중랑구(서울특별시) 압류, 김기범 가압류, 김기범 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김기범

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-25

배당신고일자: 2023-08-03

대항력: 없음

김기범 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

소멸 예상 권리: 을6 근저당(남면농업협동조합), 을7 근저당(비엔케이캐피탈주식회사), 갑9 가압류(김희수), 갑17 압류(홍천세무서장), 갑19 압류(중랑구), 갑20 가압류(김기범), 갑22 강제경매(김기범).

소멸 예상 않는 권리: 해당 정보 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 명시사항은 없음.

3.4. 유치권 분석

본건에는 경매신청인의 유치권(8,345,000원)이 신고되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 보수공사 및 관정시설 수리 등으로 인한 것이며, 매각 진행 시 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

4. 상권분석

본건은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 도시 중심의 상업시설보다는 농촌 생활에 기반한 시설들이 있을 것으로 예상됨. 주변 지역의 구체적인 시세 및 임대 정보에 대한 상세 분석은 외부 자료 조사가 필요하나, 일반적으로 해당 지역의 토지이용계획(농림지역, 가축사육제한구역)을 고려할 때 개발 용도에 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

주변 환경은 유치저수지가 인접해 있어 자연환경이 양호할 것으로 판단됨. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근 편의시설 이용에는 차량이 필수적일 수 있음. 농촌 지역 특성상 전원생활을 추구하는 분들에게 적합한 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 불분명한 성립 여부의 유치권(8,345,000원)이 신고되어 있어, 실제 인수해야 할 경우 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 목록6 부속건물 창고 9.66㎡는 소재불명(멸실추정) 상태임.

6.2. 환경적 리스크

* 토지이용계획상 농림지역에 속하며, 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 규제가 적용됨. 이는 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 건물 중 일부(창고 9.66㎡)는 멸실 추정되어 등기부상 면적과 현황이 다를 수 있음.

* 현황 조사 결과, 일부 제시외 건물(태양광설비, 조경수, 조경석, 휀스, 수도시설, 차양, 비닐하우스, 컨테이너, 견사, 이동식화장실 등)은 감정평가에 포함되었거나 미미한 영향으로 간주되어 별도 고려되지 않을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 자연환경이 우수하고 차량 접근이 용이한 편이나, 농림지역 및 다수의 가축사육제한구역 지정으로 인해 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히, 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있어 권리분석에 신중해야 하며, 제시외 건물 중 일부 멸실 추정된 부분이 있습니다. 채권자 김OO의 강제경매로 진행되었으며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 단독주택을 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회.

* 유치권 문제만 해결된다면 비교적 낮은 감정가로 취득 가능성.

* 자연환경이 우수한 지역으로 전원생활이나 주말주택 용도로 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,642,000원입니다. 다만, 농림지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인한 토지 이용의 제한, 불분명한 유치권의 존재, 일부 건물 멸실 추정 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 시세 데이터를 직접 확인할 수 없어 정확한 시세 분석은 어렵습니다. 통상적으로 이러한 조건의 부동산은 감정가의 70~90% 선에서 낙찰되는 경향이 있으나, 유치권의 처리 가능성 및 법적 리스크에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

유치권이 유효하다고 가정하고, 이를 감안한 입찰가를 산정한다면 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 시세 및 권리관계 확정을 위해 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.