나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [17] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2번지, 7층 702호에 소재하는 다세대주택입니다.

철근콘크리트구조의 7층 건물 중 7층에 위치하며, 건축물대장상으로는 공동주택 및 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

정확한 주소는 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 (중동)입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정평가액은 200,000,000원입니다.

토지 면적은 19.66㎡ (약 5.95평)이며, 건물 면적은 49.87㎡ (약 15.09평)입니다.

토지 지분 및 건물 지분도 각각 19.6608㎡ (약 5.95평) 및 49.87㎡ (약 15.09평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경55202 (17)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

공동담보 물건으로 특수물건정보에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 위치하며, "중동사거리" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 김경훈이며, 말소기준권리인 근저당권은 디에스디자산관리대부(1,300,000,000원, 2018-07-27 접수)입니다.

이후 등기된 권리들은 대부분 말소 처리되었거나 말소 예정으로 보입니다. (갑4: 수원중앙신용협동조합 근저당권부채권근질권설정, 을1-2: 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권부채권근질권설정, 갑5: 송파세무서장 압류 등).

총 등기부채권액은 1,300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 이영택: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 보이며, 옥탑 801호에 거주하고 있습니다. 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원이며, 임대차 기간은 2024.05.20.부터 2026.05.19.까지입니다. 전입일자는 2024.05.22.이나 확정일자는 없습니다. 배당요구일자는 2025.06.02.이며, 권리신고 내역이 있습니다.

* 임차인 윤원봉: 보증금 230,000,000원에 1차 보증금 증액분 10,000,000원이 추가되어 총 240,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2025-02-13, 확정일자는 2023-02-27입니다. 배당요구일자는 2025-04-17이며, 대항력은 없습니다.

* 임차인 홍미덕: 보증금 0원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2025-02-13이며, 확정일자 및 배당요구일자는 미상입니다. 대항력은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 윤원봉, 홍미덕은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않습니다.

임차인 이영택은 확정일자는 없으나 권리신고 내역이 있고, 임대차 기간이 남아있어 실제 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

감정가는 200,000,000원입니다.

4.2. 유사 물건 거래 분석

최근 유사 물건 거래 사례(경기도 수원시 팔달구 중동 8-4, 7층, 2016년 건축, 전용면적 49.54㎡)가 2026년 3월 14일에 235,000,000원에 매매되었습니다. 이는 본건의 감정가보다 높은 가격으로, 주변 시세는 감정가 이상으로 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주거 지역 내에 위치하며, 주변 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 차량 접근성 및 대중교통 사정 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이영택의 명도 문제: 건축물대장상 용도 외 주거 사용으로 추정되는 옥탑 공간에 대한 임차인이 존재하며, 임대차 기간이 남아있어 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 이로 인한 시간 지연 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 불법 건축물 가능성: 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하는 경우, 건축법상 위반사항이 될 수 있어 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 규모가 크다는 것을 시사하며, 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 말소 표기: 말소기준권리를 포함한 일부 권리 사항이 '말소'로 표기된 점은 경매 진행 상황이나 절차상의 특이사항이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 중동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 건축물대장상 용도 외 사용이 의심되는 옥탑 공간의 임차인 이영택의 존재는 명도 과정에서 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 나머지 임차인들은 대항력이 없어 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 유사 물건의 높은 실거래가: 2026년 3월에 거래된 유사 물건이 235,000,000원으로, 감정가 200,000,000원 대비 높은 가격으로 거래되어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 도심 지역의 입지: 수원시 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 주거 및 상업시설, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원이지만, 최근 거래 사례가 235,000,000원임을 고려할 때 시세는 그 이상으로 판단됩니다. 임차인 이영택의 명도 리스크를 감안하더라도, 투자 가치가 높은 지역 및 물건임을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 면밀히 수행하고, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.