나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [16] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (16)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 7층701호

* 용도: 다세대주택 (공동주택, 근린생활시설)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 디

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 해당 없음

* 건축허가일: 2017년 7월 3일

* 사용승인일: 2018년 7월 6일

* 층수: 지하 0층, 지상 7층 (본건 7층)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 연면적: 851.88㎡ (약 257.72평)

* 건폐율: 67.53%

* 용적률: 322.68%

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하며, "중동사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (16)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 디

* 감정가: 200,000,000원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 1,480,000,000원

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (디에스디자산관리대부, 2018-07-27 접수, 1,300,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 이지현

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2021-12-30

* 배당신고일자: 2024-06-03

* 대항력: 없음

* 임차인 이영택 (옥탑 801호)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 250,000원

* 임대차기간: 2024.05.20.~2026.05.19.

* 전입일자: 2024.05.22.

* 확정일자: 무

* 배당요구일자: 2025.06.02.

* 특이사항: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 보이며, 권리신고 내역 있음.

3.4. 권리 인수 여부

* 본 경매물건은 말소기준권리(근저당권)보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 이지현의 경우 대항력이 없으므로 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 이영택은 확정일자가 없어 대항력 확보가 어려우며, 법적으로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 수원시 팔달구 중동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* "중동사거리" 인근으로 유동인구가 있는 지역으로, 상권 형성에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 용도 추정

* 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (자세한 내용은 현장 확인 필요)

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 주변에 쇼핑 시설, 병원 등은 지도 검색 결과 별도 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교통 편의성

* 단지 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 옥탑 불법 사용 및 명도 문제

* 건축물대장상 옥탑(물탱크실)이 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정되며, 이에 대한 임차인 이영택의 권리신고가 존재합니다.

* 이는 불법 건축물 또는 무단 점유일 가능성이 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 이영택은 확정일자가 없어 대항력이 약하지만, 점유가 확인되므로 명도 과정에서 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있으며, 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

6.2. 채권 채무 관계

* 등기부채권 총액이 14억 8천만원으로 상당하며, 공동담보 물건으로 진행된 점은 채무 부담이 컸음을 시사합니다. (단, 매각으로 소멸 예정)

6.3. 명도 저항 가능성

* 임차인 이영택은 확정일자가 없으나 보증금 1,500만원에 대한 권리 신고가 되어 있으며, 주거용으로 점유 중입니다.

* 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 이 부분에 대한 고려와 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 중동 지역에 위치한 다세대주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 입지 및 상권 잠재력은 우수합니다.

* 최근 인근 유사 건물의 매매가가 2억 3,500만원임을 고려할 때, 감정가 2억원 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 그러나 옥탑 공간의 불법 사용 추정 및 임차인 이영택의 점유로 인한 명도 리스크가 가장 큰 변수입니다.

* 이 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구는 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 진행되는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 중동사거리 인근 상업지역에 위치하여 주거 및 상업적 활용이 가능합니다.

* 전용면적 약 15평의 소형 주거 공간으로, 1~2인 가구의 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 건물과 유사한 조건(2016년 건축, 7층, 약 49.54㎡)의 인근 물건(8-4번지)이 2026년 3월 14일에 235,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 200,000,000원으로, 시세 대비 낮은 편입니다.

* 다만, 옥탑 불법 사용 및 임차인 이영택의 점유로 인한 명도 리스크를 감안하여 시세 대비 약 5~10% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 211,500,000원 ~ 223,250,000원

* 최종 제안 입찰가: 220,000,000원

* 본 입찰가는 명도 비용 및 기간, 추가적인 법적 검토 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.