나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [15] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (15)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 6층603호

* 건물명칭: (제시되지 않음)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 124,000,000원

* 토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

* 토지지분: 11.5749㎡ (약 3.50평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

* 건물지분: 29.36㎡ (약 8.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 보이며, 임차인 이영택(이 )이 권리신고함 (옥탑 801호: 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원, 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19.)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 "중동사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위 환경은 보통인 편입니다 [cite: ]

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다 [cite: ]

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 중 제6층 제603호이며, 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감, 내벽은 특정 재질 미기재, 창호는 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다. 건물에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다 [cite: ]

* 토지의 형상 및 이용상태:

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다 [cite: ]

* 인접 도로상태:

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다 [cite: ]

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다 [cite: ]

* 공부와의 차이:

해당사항 없습니다 [cite: ]

* 기타참고사항:

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다 [cite: ]

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1, 근저당권, 디에스디자산관리대부, 1,300,000,000원, 2018-07-27 접수

* 채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (기타 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

- 임차인: 전제열 (전 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-11-13

확정일자: 2024-10-22

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고: -

- 임차인: 이영택 (이 ) - (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024.05.20.~2026.05.19.

전입일자: 2024.05.22.

확정일자: 무

배당요구일자: 2025.06.02.

비고: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 보임. 확정일자가 없어 대항력 유무 불확실.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

- 갑1: 소유권보존 (김경훈, 2018-07-11)

- 을1: 근저당권 (디에스디자산관리대부, 1,300,000,000원, 말소기준권리, 2018-07-27)

- 갑4: 임의경매 (수원중앙신용협동조합, 말소, 2025-03-21)

- 을1-2: 1번근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 1,300,000,000원, 말소, 2025-10-17)

- 갑5: 압류 (송파세무서장, 말소, 2026-01-09)

* 등기부채권 총액: 1,300,000,000원

4. 상권분석

* 주위 환경:

본건은 수원시 팔달구 중동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설이 갖춰진 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 상업시설 현황:

인근 "중동사거리"에 위치하여 근린생활시설이 발달해 있으며, 주변에 상업지구가 형성되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 편의시설 검색 결과, 스타필드 수원 등이 가까운 거리에 위치하여 쇼핑 및 여가 활동에 용이함)

* 이용 현황:

건물은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 주거 목적 활용 가능성을 시사합니다.

* 교통 접근성:

차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 수원시의 주요 도로와 연결되어 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.

5. 생활정보

* 교통:

차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 수원시 전역으로의 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: ]

* 편의시설:

주변에 학교, 관공서 등이 있어 행정 및 교육 접근성이 좋습니다. 또한, 상업지역에 인접하여 다양한 상점, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 편의시설 검색 결과, 스타필드 수원과 같은 대형 복합문화공간이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화생활, 여가 활동을 즐기기에 적합함)

* 공공시설:

팔달구청을 비롯한 각종 행정복지센터 및 공공기관이 가까운 거리에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 수원화성박물관 등 문화시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 옥탑 임차인 이영택(이 ) 관련:

- 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 보이며, 건축물대장상 용도와 다를 수 있습니다.

- 임대차기간이 2026년 5월 19일까지로 낙찰 후에도 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

- 임차인 이영택(이 )은 확정일자를 받지 않아 대항력 유무가 불확실하며, 배당요구를 했으나 배당받을 금액이 없을 경우 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히, 비행안전제6구역(전술) 등은 재건축이나 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

- 건축물대장상 옥탑(물탱크실)의 주거용 사용이 추정되나, 이는 공부와의 차이로 간주될 수 있으며, 향후 행정적 제재나 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 중동에 위치한 다세대주택으로, 입지조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 주변 시세 정보에 따르면 2016년식, 49.54㎡ 면적의 유사 건물이 2026년 3월 약 2억 3,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(29.36㎡)의 적정 시장가치는 약 1억 3,900만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 2,400만원 대비 상승 여력이 있으나, 건축물대장상 용도와 다르게 사용되는 옥탑 부분의 임차인(이영택) 존재 및 확정일자 미확보, 그리고 다양한 토지이용 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 옥탑 부분의 명확한 현황 파악과 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 팔달구 중동이라는 좋은 위치에 있으며, "중동사거리" 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억 2,400만원 대비 최근 주변 시세(약 2억 3,500만원 거래 사례의 면적 환산가 약 1억 3,900만원)를 고려할 때, 적정 투자 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 주거용 활용 가능성: 공부상 근린생활시설이지만, 현황 다세대주택으로 이용 중으로 주거용으로 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 수준으로 판단됩니다.

이 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 점을 전제로 하며, 옥탑 임차인 이영택(이 )의 명도 가능성 및 향후 건축물 관련 법적 이슈 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 물건의 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.