나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [14] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (14)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 6층602호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설)

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.6767㎡

건물면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

건물지분: 49.91㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2018년 07월 06일

1.3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 본건은 지상 7층 건물 중 제6층 제602호

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등

내벽: (구체적인 정보 없음)

창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하며, "중동사거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. [cite: appraisal summary] 중동사거리는 수원시의 주요 교통 요충지로, 시내외 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형으로, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. [cite: appraisal summary] 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. [cite: appraisal summary]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 본건과 관련하여 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 김경훈 (2018.07.11)

* 근저당권 (말소기준권리): 디에스디자산관리대부 (2018.07.27, 1,300,000,000원)

* 주택임차권: 황원빈 (2025.09.19, 180,000,000원, 전입 2021.09.10, 확정 2021.08.29) - 말소

* 임의경매: 수원중앙신용협동조합 (2025.03.21) - 말소

* 1번근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025.10.17, 1,300,000,000원) - 말소

* 압류: 송파세무서장 (2026.01.09) - 말소

등기부채권 총액: 1,480,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 황원빈: 보증금 180,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-09-10, 확정일자 2021-08-29, 배당신고일자 2025-04-22. 대항력 없음.

해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당 절차에 따라 처리됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 중동 지역은 수원시 팔달구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다. 중동사거리 인근은 유동인구가 많고 상권이 발달하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시장 동향

주변의 유사 물건(8-4번지, 2016년식 다세대주택)이 2026년 3월 14일 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 200,000,000원 대비 높은 수준으로, 지역 내 부동산 가치가 양호함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

다세대주택, 아파트 등 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장상 특이사항

건축물대장상 옥탑(물탱크실)이 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정되며, 임차인 이영택이 해당 공간(옥탑 801호)에 대한 권리신고를 하였습니다.

* 이영택: 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원. 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19., 전입일자 2024.05.22., 배당요구일자 2025.06.02.

주요 위험 요인은 해당 임차인이 확정일자를 받지 않아 법적 대항력이 약할 수 있다는 점입니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 및 사용으로 인해 명도 절차에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 이 점에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 중동의 중심 상권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 유사 물건의 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 등기부상 채무는 대부분 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 적습니다. 다만, 건축물대장상 옥탑의 주거용 사용 및 임차인 이영택의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설

* 유사 물건 실거래가 대비 감정가 메리트 보유

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가 200,000,000원과 유사 물건의 최근 실거래가 235,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 200,000,000원 수준에서 시작하여 경쟁 상황 및 명도 리스크 감안 여부에 따라 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 명도 관련 위험 요소를 감안하더라도, 시장가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 자문을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.