나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [13] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2에 위치한 다세대주택으로, 수원지방법원 2025타경55202 (13) 사건으로 경매 진행 중입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (13)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 6층 601호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 7층

* 해당 층수: 6층

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설)

* 사용승인일: 2018년 7월 6일

* 감정가: 125,000,000원

* 토지 면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

* 토지 지분: 11.6458㎡ (약 3.52평)

* 건물 면적 (전유면적): 29.54㎡ (약 8.94평)

* 건물 지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하며 "중동사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권(을1)으로, 금액은 1,300,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 을1-2 근저당권부채권근질권설정, 갑4 임의경매, 갑5 압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* CUINANSHU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-04-18. 대항력 없음.

* JINZHE: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-04-18, 확정일자 2019-04-12, 배당신고일자 2025-04-29. 대항력 없음.

* JINZHE: 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-04-18, 확정일자 2021-06-28, 배당신고일자 2025-04-29. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* JINZHE: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-04-18, 확정일자 2023-01-03, 배당신고일자 2025-04-29. 대항력 없음. (2차 보증금 증액분 15,000,000원)

* 임차인 이 : 옥탑 801호, 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원, 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19., 전입일자 2024.05.22., 확정일자 없음, 배당요구일자 2025.06.02.

* 인수 가능한 보증금: 0원 (명시된 임차인 중 대항력을 갖춘 임차인이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 경기도 수원시 팔달구 중동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* "중동사거리" 인근으로 상업 기능이 활발하며, 주변에 학교와 관공서 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 건물 자체는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되어 주거 및 상업적 활용 가능성을 모두 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근성이 우수하며, 차량으로도 주요 도로망 이용이 편리합니다.

* 편의시설: "중동사거리" 주변의 상업 시설을 이용하기 편리하며, 학교 및 관공서가 인접해 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 옥탑 임차인 이 : 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중이며, 15,000,000원의 보증금과 월 250,000원의 차임으로 임대차 계약을 체결하였습니다. 임대차 기간이 2026년 5월 19일까지 남아 있으나, 확정일자를 받지 않아 법적 대항력 확보 여부가 불확실합니다. 배당요구일자 2025.06.02.로 배당 신청을 하였으나, 보증금 전액 회수가 불투명하며 명도 과정에서 추가 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 건축물 관련 행정 지도나 원상복구 명령 등과 관련하여 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 규제의 영향을 받습니다. 특히 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구 등은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 중동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 2,500만원에 경매로 나왔습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 잘 발달되어 있어 생활 편의성이 좋습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 옥탑 임차인의 존재와 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 복잡한 토지 이용 계획 등은 잠재적 리스크로 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 안정적인 입지: 수원시 팔달구는 수원 시내의 중심부에 가까워 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 소형 다세대주택은 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 또는 인접 건물(중동 8-4번지, 2016년 건축, 전용면적 49.54㎡)이 2026년 3월 14일에 23,500만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 29.54㎡ (약 8.94평)으로, 비교 물건(49.54㎡, 약 15평)보다 약 60% 수준입니다. 면적을 단순 비교하여 시세를 추정하면 약 140,540,000원으로 산출됩니다.

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 옥탑 임차인 이 의 보증금 15,000,000원 및 임대차 기간, 그리고 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제는 명도 및 건물 관련 행정 처리 과정에서 추가 비용이나 번거로움이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 이러한 리스크 요소를 감안하고, 시세 추정치와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.