나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [12] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (12)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 5층 503호

용도: 다세대주택

건축물대장상 용도: 공동주택, 근린생활시설

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.5749㎡ (약 3.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 29.36㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.36㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 건물 중 5층 503호

건축허가일: 2017년

사용승인일: 2018년 7월 6일

주요 용도: 공동주택, 근린생활시설

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

지역지구: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하며 "중동사거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2018년 7월 27일자 디에스디자산관리대부 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 1,300,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주영일

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 5월 30일

확정일자: 2022년 5월 30일

배당신고일자: 2025년 5월 16일

대항력: 없음

비고: 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

* 임차인: 이영택 (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024년 5월 20일 ~ 2026년 5월 19일

전입일자: 2024년 5월 22일

확정일자: 없음

배당요구일자: 2025년 6월 2일

비고: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 권리신고 내역이 있습니다. 전입일자는 말소기준권리보다 늦으나, 확정일자가 없어 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 낮아 보입니다. 다만, 옥탑 공간의 주거용 사용은 불법 증축/용도 변경 소지가 있어 명도 과정에서 저항이 예상될 수 있습니다.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 이영택의 보증금 15,000,000원은 법원 배당 절차 및 임대차 관계에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 환경

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 2016년 건축 연면적 약 851.88㎡, 대지면적 약 264㎡ 규모입니다. 건물의 전용률이 약 67.53%로 내부 공간 활용도가 양호하며, 용적률은 약 322.68%입니다. 본건은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 주변으로도 유사한 형태의 건물들과 상업시설, 학교, 관공서 등이 혼재하여 있어 기본적인 도시 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

4.2. 시장 동향

본 건물과 유사한 2016년식 다세대주택 (수원시 팔달구 중동 8-4번지, 전용 49.54㎡)이 2026년 3월 14일에 235,000,000원(23,500만원)에 매매된 기록이 있습니다. 이는 평당 약 4,743,600원 수준입니다. 본건의 전용면적(29.36㎡)을 기준으로 환산 시 약 139,277,760원의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변에 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설 탐색 (혐오시설)

주변 지역에 대한 탐색 결과, 현재까지 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 옥탑 임차인 이영택 관련 리스크

건축물대장상 옥탑(물탱크실) 공간을 주거용으로 사용하며 임차인이 거주 중입니다. 전입일자는 말소기준권리보다 늦으나 확정일자가 없어 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 하지만 옥탑 공간의 불법 사용 및 주거 용도 전환은 향후 건물 사용 및 유지보수에 문제를 야기할 수 있으며, 임차인의 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 위반 단속, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있는 소지가 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본건 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 중동의 편리한 입지에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 매력적이나, 옥탑 임차인의 존재와 불확실한 권리관계, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이 등은 반드시 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 옥탑 임차인 이영택의 명도 관련 사항은 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 팔달구 중동사거리 인근으로 교통 및 생활 인프라 접근성이 좋음.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 건물 노후도가 낮음.

* 시장 시세 반영: JSON 정보를 바탕으로 추정된 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 토지 지분 확보: 다세대주택으로서 토지 지분을 확보하여 안정적인 재산권 행사가 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(전용 49.54㎡, 235,000,000원)를 고려할 때, 평당 약 474만원 수준의 시세를 적용하면 본건(전용 29.36㎡)의 추정 시가는 약 139,000,000원입니다.

하지만 옥탑 임차인 이영택 관련 불확실성, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 권리 분석상 특이사항이 없고 시장 가격을 반영하는 수준으로 낙찰가를 산정할 경우, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 상세 현장 조사, 임차인과의 협의 결과, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.