나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [11] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 5층502호

건물명칭: 해당사항 없음

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.6767㎡ (약 5.95평)

건물 전용면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

건물 총 면적: 851.88㎡ (약 257.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 건물개요

건축물대장상 사용승인일: 2018-07-06

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지상 층수: 7층

전유부 층수: 5층

호수: 502호

주요 용도: 공동주택, 근린생활시설

1.2. 면적정보

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지 공유지분: 19.6767㎡ (약 5.95평)

건물 전용면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

건물 총 면적: 851.88㎡ (약 257.66평) (건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 "중동사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (디에스디자산관리대부, 2018-07-27 접수, 채권최고액 1,300,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

근저당권 (을1), 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2), 임의경매 (갑4, 수원중앙신용협동조합), 압류 (갑5, 송파세무서장) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다. (지상권 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정정윤

보증금: 190,000,000원 (총 증액분 포함)

차임: 0원

전입일자: 2018-10-15

확정일자: 2022-09-05 (최신)

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 없음

비고: 보증금 증액 이력이 있습니다.

* 임차인: 이영택 (주의 필요)

위치: 옥탑 801호 (건축물대장상 옥탑 물탱크실로 추정)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024.05.20. ~ 2026.05.19.

전입일자: 2024.05.22.

확정일자: 없음 (매우 중요)

배당요구일자: 2025.06.02.

비고: 건축물대장상 용도와 다른 주거용 사용 추정되며, 확정일자가 없어 대항력 인정 여부가 불투명합니다.

3.5. 인수 보증금

정정윤 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

이영택 임차인은 확정일자가 없어 법적으로 보호받기 어렵거나, 옥탑 불법 건축물/용도 위반에 따른 문제가 발생할 수 있어 인수 보증금은 0원으로 간주되나, 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

"중동사거리" 인근의 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 다양한 편의시설, 학교, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 건물 용도 분석

본 건물은 공부상 공동주택 및 근린생활시설로 등재되어 있으며, 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 일부 호실은 용도 변경 또는 복합 용도로 사용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

반경 내 다수의 근린생활시설, 상점, 병원, 은행 등 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물/용도 위반 가능성

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 보이며, 이는 불법 건축물 또는 위법 용도 사용에 해당할 수 있습니다. 추후 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 이영택 관련 불확실성

임차인 이영택의 옥탑 거주 및 확정일자가 없다는 점은 명도 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 임대차 계약의 유효성 및 법적 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 1,490,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 담보 설정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구의 핵심 지역인 "중동사거리" 인근에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 다세대주택으로서의 가치를 지니고 있으나, 옥탑층의 불법 건축물 또는 위법 용도 사용 의혹과 관련 임차인 이영택의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명도 및 원상복구 등에 대한 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시 팔달구 핵심 상권인 중동사거리 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 편의시설, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 생활하기 편리합니다.

* 잠재적 가치: 위험 요소를 해결하고 합법적인 용도와 임차인 확보 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 주변 유사 물건 매매가 (8-4, 2016년식, 49.54㎡): 235,000,000원 (2026년 3월 14일)

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 235,000,000원 수준으로 판단됩니다. 그러나 옥탑층의 불법 건축물/용도 위반 가능성 및 임차인 이영택 관련 불확실성 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 해당 리스크 해소 비용 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여 예상 입찰가는 감정가 대비 약간 하향 조정된 수준으로 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.