나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [6] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

1. 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55202 (6)

1.2. 소재지

경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 3층 303호

1.3. 건물 정보

* 용도 (공부상/실제): 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제 다세대주택으로 이용 중. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)은 주거용으로 사용 중.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 중 3층 303호.

* 건물면적: 30.05㎡ (전용면적, 건물지분 30.05㎡)

* 건축물 용도 (JSON): 공동주택, 근린생활시설

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 11.85㎡ (약 3.58평) (토지지분 11.8469㎡)

1.5. 감정가

67,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 "중동사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 07월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권(금액: 1,300,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이 권리를 포함한 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 김경훈 (2018-07-11)

* 근저당권: 디에스디자산관리대부 (말소기준)

* 임의경매 개시결정: 수원중앙신용협동조합 (2025-03-21)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-10-17)

* 압류: 수원시 (2025-10-24), 송파세무서장 (2026-01-09)

3.3. 등기부채권 총액

1,300,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 6,000만원에 대한 임차인의 권리 여부에 대한 주의 필요.

* 임차인: 이 (옥탑 801호)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 250,000원

* 임대차기간: 2024.05.20 ~ 2026.05.19

* 전입일자: 2024.05.22

* 확정일자: 없음

* 배당요구일자: 2025.06.02

* 비고: 옥탑 주거용 사용 관련 권리 신고 내역이 있으며, 확정일자를 받지 않아 대항력 유무 및 배당 여부에 따라 인수 가능성 검토 필요. (보증금 1,500만원에 대한 임차인의 권리 여부에 대한 주의 필요)

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (권리분석상 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 '중동사거리' 인근에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량이 있을 것으로 예상됩니다. 주거와 상업 시설이 복합적으로 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

공부상 근린상가이나 실제 다세대주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 소규모 사무실, 임대 주택, 또는 소매점 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 주변 상권의 특성을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.3. 주거환경

주변에 공동주택 단지가 있어 주거 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 이행강제금

공부상 용도(근린상가-사무소)와 실제 이용 용도(다세대주택, 옥탑 주거용)가 불일치합니다. 이는 건축법상 위반건축물에 해당할 수 있으며, 적발 시 원상복구 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 건물 가액의 100분의 10(지방세법 제111조 제1항 본문 제4호에 따른 산출세액)이 부과되며, 원상복구될 때까지 매년 부과될 수 있습니다.

6.2. 임차인 이영택 관련 리스크

옥탑 801호에 거주하는 임차인 이영택은 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원으로 임대차 관계를 맺고 있으나, 확정일자를 받지 않았습니다. 배당요구를 하였으나, 배당받지 못할 경우 대항력 유무에 따른 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 임차인 장이남 관련 리스크

임차인 장이남은 보증금 60,000,000원에 차임이 없으며 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 배당신고를 하였으나, 실제 배당 여부 및 명도 과정에서의 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행될 수 있는 물건으로, 추가적인 공동담보물의 존재 여부 및 그 처리 방안에 따라 낙찰자의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 중동의 "중동사거리" 인근에 위치하여 입지적 이점이 있습니다. 하지만 공부상 근린상가 용도와 달리 실제 다세대주택으로 이용되고 있으며, 옥탑까지 주거용으로 사용되는 등 용도 불일치 문제가 심각합니다. 이는 이행강제금 부과라는 직접적인 금전적 부담으로 이어질 수 있어 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

등기부상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 이영택(옥탑)과 장이남의 보증금은 낙찰 후 인수 여부를 명확히 확인하고 명도 전략을 수립해야 합니다. 특히 임차인 이영택은 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

"중동사거리" 인근의 도심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

현재는 용도 불일치로 인한 문제가 있으나, 이를 해결하고 적법한 주거용 또는 상업용으로 전환 시, 그 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

67,000,000원

9.2. 주요 고려 사항

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

* 임차인 이영택 관련 잠재적 인수 보증금: 15,000,000원

* 임차인 장이남 관련 잠재적 인수 보증금: 60,000,000원

* 용도 불일치로 인한 이행강제금 부과 및 원상복구 비용 (추정 불가)

* 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용 및 시간

9.3. 권고 범위

본 건은 감정가가 67,000,000원으로 제시되었으나, 위에 명시된 용도 불일치로 인한 이행강제금, 임차인 보증금 인수 가능성, 명도 비용 등을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필수적입니다.

이행강제금 및 명도 관련 불확실성을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준인 53,600,000원 ~ 60,300,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가 상담, 임차인과의 협상 결과 등 추가적인 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 이행강제금 부담액 및 임차인 보증금 인수 여부는 실제 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.