나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [10] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 5층501호

건물명칭: (제시외 정보 없음)

토지면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

건물면적: 29.54㎡ (약 8.93평)

감정가: 125,000,000원

토지지분: 11.6458㎡ (약 3.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

건축년도: (제공된 건축물표제부상 최초 사용승인일 2018.07.06)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물용도: 다세대주택 (공부상 공동주택, 근린생활시설)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 위치하며, "중동사거리" 남서측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 및 기반 시설이 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

인접 도로상태는 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018.07.27. 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 물건은 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소될 권리:

* 김경훈 소유권보존 (갑1)

* 디에스디자산관리대부 근저당권 (을1)

* 이태희 주택임차권 (을2)

* 수원중앙신용협동조합 임의경매 (갑4)

* 제이비우리캐피탈주식회사 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

* 송파세무서장 압류 (갑5)

* 인수되는 권리:

* 지상권 (개요만 명시, 구체적인 내용은 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 이태희: 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 2020.11.10 전입, 2020.10.13 확정일자, 2024.11.06 배당신고. 대항력 없음. (매각으로 임차권 소멸 예정)

* 이영택: 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 추정되며, 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원. 임대차기간 2024.05.20 ~ 2026.05.19. 2024.05.22 전입, 확정일자 없음, 2025.06.02 배당요구. (대항력 없음으로 판단되나, 권리신고 내역으로 인해 명도 시 주의가 필요함)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인 이영택의 경우 확정일자가 없어 대항력은 없으나 권리 신고가 되어 있어 명도 진행 시 관련 내용을 충분히 확인해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (0원).

* 등기부채권 총액: 1,440,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내 근린생활시설과 다세대주택이 혼합된 상권에 속해 있습니다.

인근 "중동사거리"를 중심으로 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

최근 유사 건물(수원시 팔달구 중동 8-4번지, 2016년식 다세대, 49.54㎡)의 매매 사례가 2026년 3월 14일에 235,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 건물 면적(29.54㎡)을 감안할 때, 이 거래 사례는 본건의 잠재적 시장 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장으로 인한 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주위로 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 분포하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 건물로, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이영택 관련 명도 리스크: 대항력은 없으나 권리신고 내역이 있는 임차인 이영택이 거주 중이며, 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도 제한이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡할 가능성을 시사하며, 경매 절차 외적인 부분에서 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 시세와의 괴리: 감정가(125,000,000원) 대비 유사 면적 건물의 최근 매매가(약 140,000,000원 추정)를 고려할 때, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 반대로, 임차인 문제로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 주변 실거래가 사례를 보면 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도 외 사용 및 권리 신고한 임차인 이영택과의 명도 문제, 다수의 토지이용계획상 제한사항 등이 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 수원 시내 중심에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 시장 가치 대비 잠재력: 최근 거래 사례를 볼 때, 임차인 문제가 해결될 경우 시세 상승 여력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 공동주택 및 근린생활시설로 등재되어 있어, 향후 용도 변경이나 복합 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 명도 위험 감수 시 저가 매수 기회: 임차인 관련 위험 요소를 감수한다면, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 시세보다 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매 사례(49.54㎡, 235,000,000원)를 바탕으로 추정된 단위 면적당 가격(약 4,743,641원/㎡)을 적용하여 본건의 시장 가치를 산출해보면 약 139,999,999원 (약 1억 4천만원)으로 추정됩니다.

이는 감정가 125,000,000원보다 높은 수준입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.

그러나 임차인 이영택이 권리신고를 하였고, 확정일자는 없으나 전입 등재되어 있다는 점, 옥탑을 주거용으로 사용 중이라는 점 등을 고려할 때, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크가 존재합니다.

따라서, 안전 마진과 리스크를 고려한 적정 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 최소 입찰가: 감정가 125,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁자의 수, 본건의 명도 난이도 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 혐오 시설 정보: 제공된 자료 분석 결과, 일반적으로 혐오 시설로 분류되는 공장, 폐기물 처리 시설 등과의 근접성에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '비행안전제6구역'에 속해 있어 군사 작전 지역과 인접할 가능성이 있으며, 이는 건축 제한 등 간접적인 영향으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.