나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [9] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 4층 403호

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (9)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설)

감정가: 124,000,000 원

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.5749㎡ (약 3.50평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.36㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 "중동사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 중 4층 403호이며, 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임, 창호는 플라스틱 샷시로 마감되었습니다.

건물 내 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형으로, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부 근저당권(을1, 채권최고액 1,300,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들(근저당, 압류, 임의경매 등)은 모두 소멸됩니다.

* 임차인 분석

* 최혜민

보증금: 120,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2023-04-03

확정일자: 2023-03-08

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 없음

분석: 최혜민 임차인은 대항력이 없습니다. 전입일자(2023-04-03)가 말소기준권리(2018-07-27)보다 늦으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸되며 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 이영택 (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000 원

차임: 250,000 원

임대차기간: 2024.05.20 ~ 2026.05.19

전입일자: 2024.05.22

확정일자: 무 (없음)

배당신고일자: 2025.06.02

분석: 이영택 임차인 역시 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 전입일자(2024.05.22) 역시 말소기준권리(2018-07-27)보다 늦으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식(2016년식)의 인근 건물(중동 8-4)의 전용면적 49.54㎡가 2026년 3월 14일 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 평당 단가로 환산 시 약 15,649,499원/평 (235,000,000원 / 49.54㎡ / 3.3058㎡/평)이며, 제곱미터당 약 4,743,641원/㎡입니다.

본건의 건물 전용면적은 29.36㎡이므로, 현재 시세 기준으로 환산 시 약 139,275,000원 (4,743,641원/㎡ * 29.36㎡) 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

이는 감정가 124,000,000원보다 높은 수준으로, 시장이 활발하게 거래되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 수원시 팔달구 중동 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 학교와 관공서가 소재하여 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 통한 외부 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있으며, 임차인 이영택이 해당 공간(옥탑 801호)에 대한 권리를 신고한 상태입니다.

비록 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되지만, 무단으로 주거용으로 사용되고 있는 공간이므로 추후 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 본건은 다수의 토지이용계획 및 제한상태(방화지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등)에 속해 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 자체의 노후화 정도나 내부 상태에 대한 상세 정보는 제한적이므로, 현장 방문을 통한 면밀한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차인 보증금이 없어 낙찰자 부담이 적은 물건입니다.

제공된 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 옥탑 공간의 무단 점유 및 사용에 따른 잠재적 리스크는 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로는 양호한 입지와 시장 상황을 바탕으로 한 투자 기회가 될 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 감정가보다 높은 시세 수준을 형성하고 있어 시세 차익 실현이 가능합니다.

* 우수한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성과 교통 여건이 양호합니다.

* 소형 면적: 전용면적 29.36㎡의 소형 주거 공간으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요층의 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000 원

현 시세 기반 예상가: 약 139,000,000 원

잠재적 리스크 고려: 옥탑 공간 무단 점유 및 사용으로 인한 추가 비용 발생 가능성

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000 원에서 135,000,000 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

감정가 대비 시세 상승 여력이 있으나, 옥탑 관련 리스크를 고려하여 무리한 경쟁은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.