나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [4] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

1. 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (4)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 3층301호

신주소: 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 (중동)

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현재 다세대주택으로 이용중)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 07월 06일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동 "중동사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 수원시 팔달구는 교통의 요지로, 수원역 일대는 재개발과 함께 교통망이 확충되고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권(채권최고액 1,300,000,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김규주

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-05-27

확정일자: 2019-05-27

배당신고일자: 2025-05-15

대항력: 없음

* 임차인: 김규주 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-05-27

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 2025-05-15

대항력: 없음

* 임차인: 이영택 (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024.05.20.~2026.05.19.

전입일자: 2024.05.22.

확정일자: 무

배당신고일자: 2025.06.02.

대항력: 없음

주의: 상기 임차인 이영택은 확정일자를 받지 않아 대항력이 없으나, 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있으며 권리신고한 내역이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 수원시 팔달구 중동 지역은 수원화성이라는 역사적 가치와 함께 전통시장, 맛집 등이 발달한 구도심의 특징을 지니고 있습니다. 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 중동사거리 인근은 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 수원역과도 비교적 가까워 광역 교통망 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 전통시장, 편의점, 병원(이춘택병원 등), 상업시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 문화/관광: 유네스코 세계문화유산인 수원화성, 화성행궁 등이 가까워 문화생활 및 관광 활동에 유리합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 수원역 인근에서 쓰레기 무단 투기 및 악취 문제가 제기된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현재 다세대주택으로 이용 중인 점은 추후 건축물 관련 민원이나 이행강제금 부과 등의 리스크가 될 수 있습니다.

* 불법 증축/용도 위반 가능성: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 이에 대한 임차인 이영택의 권리신고 내역이 있습니다. 이는 불법 건축물 또는 용도 위반에 따른 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 방화지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 다른 담보 물건의 처리 결과가 본건 매각에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 중동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주변에 역사문화자원과 상권이 발달해 있는 장점이 있습니다. 하지만 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 옥탑 불법 사용 및 임차인 관련 특이사항 등 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상권 및 교통망: 수원역 및 중동사거리 인근의 지역적 이점을 바탕으로 높은 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 수원화성 인근의 관광 및 문화적 가치: 수원화성 복원 사업 및 주변 개발과 맞물려 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 현재 이용 현황을 활용한 수익 창출: 다세대주택으로 이용 중인 현황을 바탕으로 임대 수익을 확보할 수 있으며, 향후 용도 변경 등을 통해 추가적인 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 부동산 가치, 예상 임대 수익률, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.