나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [5] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

1. 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 3층 302호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1)

용도: 공부상 근린상가, 현황 다세대주택으로 이용 중

감정가: 107,000,000원

토지 면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물 면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 중동, "중동사거리" 남서측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

도로: 본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역 등 다양한 도시계획이 적용되는 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권(채권액 1,300,000,000원)입니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 1,430,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

소유권보존: 김경훈 (2018-07-11)

근저당: 디에스디자산관리대부 (말소기준권리)

전세권: 정정구 (130,000,000원, 말소)

임의경매: 수원중앙신용협동조합 (말소)

근질권: 제이비우리캐피탈주식회사 (말소)

압류: 수원시 (말소), 송파세무서장 (말소)

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 등기부등본상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

임차인: 정 (총 보증금 150,000,000원)

대항력: 없음

확정일자: 2023-01-20

배당신고일자: 2025-04-18

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인: 이 (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024.05.20 ~ 2026.05.19

전입일자: 2024.05.22

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025.06.02

비고: 임대차 기간 만료가 임박했거나 만료되었으며, 확정일자가 없어 대항력 확보에 불리한 상황으로 보입니다. 배당신고는 하였으나, 배당받지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

입지: "중동사거리" 인근에 위치하여 지역 내 가시성과 접근성이 양호한 편입니다.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설 등과 함께 분포되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 업종이 적합할 수 있습니다.

특이사항: 공부상 근린상가이나 현황 다세대주택으로 이용 중이므로, 업종 전환 또는 주거 용도 변경 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 학교, 관공서 등이 소재하여 생활 편의시설은 보통 수준입니다.

교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보입니다. 이는 위반건축물에 해당될 소지가 있어 추후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인 이 : 확정일자가 없어 대항력 확보가 불확실하며, 배당받지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구의 비교적 좋은 입지에 위치하며, 감정가 대비 면적과 현황 용도를 고려할 때 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 옥탑 부분의 위반건축물 가능성, 임차인 문제 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

다양한 토지이용 규제가 있어 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

"중동사거리" 인근으로 지역 내 가시성이 좋은 편입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 일체 활용이 가능합니다.

실거주 목적 또는 소액 투자로 접근 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

인수 보증금: 0원 (권리분석 상)

※ 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본건의 현황(위반건축물 여부, 수리 상태 등), 향후 개발 가능성, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

※ 권장사항: 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 임차인 점유 여부, 주변 시세 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.