나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [8] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (8)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층402호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설)

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 49.91㎡ (약 15.10평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 중동 "중동사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)으로 지정되어 있음.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 중 4층 402호. 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감, 내벽은 미상, 창호는 플라스틱 샷시 마감.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권 (을1)이며, 이보다 늦은 권리는 매각으로 소멸됨.

* 총 등기부채권액: 1,450,000,000원.

* 주요 권리 현황 (매각으로 소멸 예상):

* 근저당권 (을1) 등 다수의 근저당, 압류, 임의경매, 근질권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁말소 대상임.

* 주택임차권 (을2, 홍성미): 2018년 7월 30일 전입, 2018년 7월 11일 접수된 소유권보존 등기보다 후순위로, 매각으로 소멸 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인 홍 :

* 보증금 185,000,000원 (최종 증액분 합계).

* 전입일자: 2018년 7월 30일.

* 확정일자: 2022년 7월 25일 (최종).

* 배당신고일자: 2025년 5월 29일.

* 대항력: 없음. (매각으로 인수되는 보증금 없음)

* 임차인 이 : (옥탑 801호)

* 보증금: 15,000,000원.

* 차임: 250,000원.

* 임대차기간: 2024년 5월 20일 ~ 2026년 5월 19일.

* 전입일자: 2024년 5월 22일.

* 확정일자: 없음.

* 배당요구일자: 2025년 6월 2일.

* 대항력: 없음 (확정일자가 없어 우선변제권이 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: "중동사거리" 인근 상업 및 주거 밀집 지역으로, 유동인구가 많고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등이 인근에 위치함.

* 시장 동향: 최근(2026년 3월) 인근 주소(중동 8-4)의 유사 면적(49.54㎡) 다세대주택이 2억 3,500만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 시세는 2억 3,000만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 추정됨.

* 건물 용도: 공동주택 및 근린생활시설 혼합 건물로, 상업지역 내 위치하여 다양한 수익 창출 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수함.

* 의료시설: 종합병원 및 개인 병의원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋음.

* 편의시설: 대형 마트, 백화점, 각종 상업시설이 밀집하여 생활이 편리함.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이영택 관련 문제: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 추정되며, 확정일자가 없어 보증금 회수에 불리한 상황임. 또한 임대차 기간이 2026년 5월 19일까지로 현재 시점 이후까지 지속되므로, 명도 과정에서 갈등 발생 가능성이 있음.

* 불법 건축물 가능성: 옥탑을 주거용으로 사용하는 경우, 불법 증축 또는 용도 외 사용으로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 발생할 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 압류, 임의경매 등이 설정되었으나, 모두 말소될 권리들이므로 권리 인수 위험은 낮음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구의 중심 상업지구 인근에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 건물 또한 비교적 신축(2018년 준공)에 해당함.

* 주변 시세 대비 저평가된 감정가가 장점으로 보이나, 옥탑 임차인 이영택과의 명도 문제 및 불법 건축물 관련 리스크를 면밀히 검토해야 함.

* 성공적인 명도 및 불법 건축물 문제 해결 시, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 팔달구 핵심 상권 인근으로 유동인구 및 접근성이 뛰어남.

* 역세권 및 교통 편리: 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 용이.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 다용도 활용 가능성: 일반상업지역 및 공동주택/근린생활시설 혼합으로 다양한 수익 모델 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 매매가가 23,500만원인 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 23,000만원 ~ 24,000만원 수준으로 추정됨.

* 감정가 20,000만원 대비 시세 상승 여력이 있으나, 옥탑 임차인 이영택과의 명도 문제 및 불법 건축물 관련 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 종합적으로 판단 시, 예상 입찰가는 220,000,000원 (2억 2천만원)으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.