나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [7] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (7)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 4층 401호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

토지 지분: 11.6458㎡ (약 3.52평)

건물 면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물 지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하며, ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로, 일반적인 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권(1,300,000,000원)입니다.

경매 절차 진행으로 인해 근저당권, 근질권, 압류 등 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: JINWENZHI (김문식)

* 총 보증금: 125,000,000원 (1억원 + 5천만원 증액 + 2천만원 증액)

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-12-03

* 확정일자: 2018-12-03, 2021-01-25, 2022-11-28

* 배당요구일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: LIXIANFENG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-12-03

* 확정일자: 없음

* 배당요구일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 Li 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 이영택 (옥탑 801호)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 250,000원

* 임대차기간: 2024.05.20 ~ 2026.05.19

* 전입일자: 2024.05.22

* 확정일자: 없음

* 배당요구일자: 2025.06.02

* 비고: 본건(401호)과는 별개의 구분으로, 옥탑(801호)에 거주하는 임차인입니다. 대항력 판단에는 확정일자 유무가 중요하나, 본 건 경매 대상 물건(401호)과 직접적인 관련성이 낮은 임차인으로 보입니다.

전체 임차인의 보증금 총액은 140,000,000원이나, 본 건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 법원 매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인 명도에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 일반상업지역에 속하며, 근린생활시설 및 다세대주택으로 복합 이용 중입니다.

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

인근 부동산 거래 정보에 따르면, 유사한 연식(2016년 준공)의 다세대주택(8-4번지) 49.54㎡(약 15평) 물건이 2026년 3월 14일 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건(29.54㎡, 약 9평)보다 면적이 크지만, 지역 내 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 옥탑 주거 사용 관련: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)이 주거용으로 사용되고 있다는 점은 불법 건축물 또는 무단 용도 변경의 가능성을 시사합니다. 이는 향후 건물 관리상 문제나 이행강제금 부과 등 행정적 부담으로 이어질 수 있습니다. 다만, 이는 본건(401호)과는 다른 옥탑(801호)에 대한 내용으로, 본건 자체의 직접적인 불법 건축물 문제는 아닌 것으로 보입니다. 그러나 건물 전체의 관리 상태 및 법규 준수 여부는 확인이 필요합니다.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인들이 존재하나, 이들의 정확한 퇴거 시점 및 협조 여부에 따라 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 긍정적입니다.

* 채무 규모: 채권자(디에스디자산관리대부)의 근저당 금액이 13억 원으로 높으나, 이는 경매 절차 진행에 따른 담보권 실행이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적인 권리 승계 부담이 없으며, 임차인의 대항력 부재로 인해 명도 부담도 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 옥탑의 주거 사용 여부는 건물 전체의 행정적 리스크 요인이 될 수 있으나, 이는 본건(401호)의 소유권 행사와 직접적인 관련은 적어 보입니다.

주변 시세 정보를 고려할 때, 감정가 125,000,000원은 현 시세 대비 소폭 하향된 수준으로 평가될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 없는 임차인들로 구성되어 있어, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 수원시 팔달구 중심지에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 주변 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 형성되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례(2026년 3월 14일, 49.54㎡ 기준 235,000,000원)를 바탕으로 본건 면적(29.54㎡)을 환산하면 약 141,000,000원 수준의 시세 가치를 추정할 수 있습니다.

따라서, 현재 시점을 고려한 적정 입찰가는 감정가와 추정 시세 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추정 시장가치: 약 141,000,000원

* 권리 분석상 인수 부담 없음.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 물건의 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.