나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [3] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

1. 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 2층 203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 중 제2층 제203호

해당 층: 지상 2층

용도: 근린생활시설 (공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 72,000,000원

건물 전체 면적: 851.88㎡ (약 257.69평)

토지 전체 면적: 264㎡ (약 79.86평)

본건(203호)의 토지 면적: 11.85㎡ (약 3.58평)

본건(203호)의 건물 면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 위치하며, "중동사거리" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 디에스디자산관리대부, 2018.07.27. 접수)

매각으로 인한 소멸 권리: 본건 등기부등본 상 근저당권, 근저당권부채권근질권, 임의경매, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 기경서:

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019.05.10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 기호성:

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023.05.16

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025.05.08

대항력: 없음

* 이영택 (옥탑 801호):

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차 기간: 2024.05.20 ~ 2026.05.19

전입일자: 2024.05.22

확정일자: 없음

배당요구일자: 2025.06.02

대항력: 있음 (주의: 확정일자가 없어 배당 순위가 불명확하나, 임차 기간이 잔존할 가능성 있음)

비고: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중인 것으로 추정됨.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 이영택의 보증금 15,000,000원은 배당 결과 및 법적 해석에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 수원시 팔달구 중동 지역은 "중동사거리" 인근으로, 수원역 및 인계동 상권과 연계되어 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있으며, 이는 일반적인 상권 분석상 양호한 입지로 평가됩니다. 인근에 수원시청, 행정기관, 대학교(아주대학교), 대기업(삼성전자) 등이 위치하여 배후 수요가 탄탄하며, 다양한 편의시설과 문화시설 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건 인근에는 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측으로 약 8m 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 학교, 관공서, 병원, 상업 시설 등이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 대규모 상업 시설 및 공공기관이 인접해 있어 생활 환경이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 이용 현황 불일치: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 용도 변경 신청 시 행정적인 절차가 필요하거나, 불법 증축/개조 여부에 따라 이행강제금이 부과될 수 있는 위험이 있습니다.

* 임차인 이영택 존재: 옥탑(801호)에 거주하는 임차인 이영택은 보증금 15,000,000원에 대한 대항력이 있을 수 있습니다. 임대차 기간이 2026년 5월 19일까지로 잔존하며, 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 새로운 소유자가 보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이로 인해 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생하거나 명도가 지연될 위험이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여있는 물건입니다. 이는 경매 진행 시 다른 공동담보 물건의 낙찰가 또는 진행 상황이 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있음을 의미합니다. 또한, 채권 총액이 1,300,000,000원으로 높다는 점을 감안할 때, 복수의 채권자가 관련되어 있을 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 중동의 "중동사거리" 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 옥탑층 임차인의 존재는 명확한 위험 요소로 작용하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 특히 임차인 이영택과의 명도 협상 가능성 및 예상 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 및 도심 입지: "중동사거리" 인근은 수원시의 주요 상업 및 교통 요지로, 풍부한 유동인구와 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 공부상 근린생활시설 외에 실제 다세대주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 용도에 맞는 투자 전략 수립이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 임차인 문제 등 일부 리스크를 감안하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 등기부상 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 옥탑 임차인 이영택의 보증금 15,000,000원 및 잔존 임대차 기간(2026.05.19.까지)을 고려할 때, 명도 협상 비용 및 시간 소요 등을 감안해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 복합적인 이용 현황도 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

이에 따라, 감정가 대비 약 70% ~ 90% 수준인 50,000,000원에서 65,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사를 통해 임차인과의 명도 가능성, 예상 명도 비용, 그리고 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.