나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [2] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

1. 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 2층202호

용도: 근린상가 (현황: 다세대주택 이용 중)

감정가: 116,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.0538㎡ (약 5.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

건물지분: 48.33㎡ (약 14.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황 (JSON 분석 기반)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요용도: 공동주택, 근린생활시설

준공일자: 2018년 7월 6일

총층수: 지상 7층

해당층: 2층

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호) 권리신고 내역이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 "중동사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역

* 방화지구

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역

* 관광특구

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)

2.4. 인접 도로상태

본 건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 7월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권(채권최고액 1,300,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-03-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 홍

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-10-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-04-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024.05.20.~2026.05.19.

전입일자: 2024.05.22.

확정일자: 없음

배당요구일자: 2025.06.02.

대항력: 없음

비고: 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (김경훈)

* 근저당 (디에스디자산관리대부, 1,300,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (수원중앙신용협동조합) - 말소

* 1번근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 1,300,000,000원) - 말소

* 압류 (수원시) - 말소

* 압류 (송파세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 1,300,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상권 특징

본 건이 위치한 수원시 팔달구 중동 지역은 "중동사거리" 인근으로, 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요를 갖춘 지역입니다.

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 위치하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

공부상 용도는 근린상가(사무소)이나, 현황은 다세대주택으로 이용되고 있어 상가로서의 활용보다는 주거용으로서의 가치가 현재 더 부각될 수 있습니다.

4.2. 건물 상태 및 구조

해당 건물은 철근콘크리트구조로, 지상 7층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 기재 없음, 창호는 플라스틱 샷시 마감입니다.

위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능합니다.

주변에 학교와 관공서 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

다세대주택과 아파트가 밀집한 주거 지역으로, 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 지역 개발 및 특성

팔달구는 수원의 구도심 지역으로, 역사문화 환경보존지역, 관광특구 등 다양한 용도지구로 지정되어 있습니다.

지역 내 재개발 및 재건축 후보지가 선정되는 등 도시 정비 및 개발 계획이 진행되고 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

본 건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 행정처분(이행강제금 부과 등)의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 불법 건축물 가능성

건축물대장상 옥탑(물탱크실)이 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 원상복구 명령 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 임차인 홍 은 대항력이 없으나 135,000,000원의 보증금이 있습니다. 배당요구일자가 2025.04.17.로, 배당을 받지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 대항력이 없으므로 인수될 가능성은 매우 낮습니다.

* 임차인 이 는 대항력이 없으나 15,000,000원의 보증금이 있으며, 2026.05.19.까지 임대차 기간이 남아있습니다. 배당요구를 했으므로 배당 여부에 따라 잔여 보증금 인수 가능성이 희박하게 존재할 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 계약 내용 및 배당 처리 결과를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

근저당권 설정액이 13억 원으로 감정가(1억 1,600만원) 대비 매우 높습니다. 이는 본 건이 유찰될 가능성이 높음을 시사하며, 경매 절차가 장기화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 중동에 위치하며, 공부상 근린상가이나 현황 다세대주택으로 이용되는 복합적인 물건입니다. "중동사거리" 인근으로 입지 조건은 양호하나, 현황 이용과 공부상 용도 불일치, 옥탑 부분의 불법 사용 가능성 등 행정적 리스크를 내포하고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 홍 과 이 의 보증금 중 일부가 배당받지 못할 경우 인수될 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 배당 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

채무 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으며, 향후 추가 유찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 중심 상권 인근 입지: "중동사거리" 인근으로 유동인구와 접근성이 확보된 지역에 위치합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채무액으로 인해 최소 1~2회 이상 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거용 활용 가능성: 현황 다세대주택으로 이용 중이므로, 용도에 맞는 리모델링이나 내부 수리를 통해 주택으로서의 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원입니다.

현재 채무 총액이 1,300,000,000원으로 매우 높으며, 임차인 홍 의 보증금 135,000,000원과 이 의 보증금 15,000,000원 (총 150,000,000원)이 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. (대항력은 없으나, 만일의 경우를 대비하여 고려)

이러한 점을 고려할 때, 초기 입찰보다는 1~2회 이상 유찰된 후 접근하는 것이 합리적입니다.

현황 용도 불일치 및 불법 건축물 가능성에 따른 원상복구 비용, 명도 비용 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

주변 시세, 건물의 실제 상태, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.