나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42520 [2] 경기도 안성시 공도읍 용두리 683 태산아파트 상가동 지하층비02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 내 '태산아파트' 단지내 상가 지층에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 3층 중 지하층 비01호 외 4개호로서, (1999. 10. 8 사용승인) 외벽 : 외장 타일(건물 전체외벽) 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시(출입문) 등.

이용상태

B01호 : 창고 등(소유자 사용) B02호 : 댄스연습장(임대중) B03호 : 댄스연습장(임대중) B04호 : 댄스연습장(임대중) B05호 : 댄스연습장(임대중) ※ (별첨, 현황 이용도 및 사진참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, 단지내 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로와 외부 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

B01호 : 호별 및 복도 구분없이 "창고 등"으로 이용중임. B02호 ~ B05호 : 호별 및 복도 구분없이 "댄스교습장(교습장내 W.C설치)"으로 이용중임. ※ (별첨, 현황 이용도 및 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

B02호 ~ B05호 : "댄스교습장"으로 임대중이며, 교습장 내부인테리어 및 W.C을 임차인이 공사한것으로 조사됨. ※ (별첨, 현황 이용도 및 사진참조)

물건 비고

일괄매각. 호별 및 복도 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 683 태산아파트 상가동 지하층에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42520 (2)입니다.

총 감정가는 137,400,000원입니다.

토지 면적은 142.08㎡ (약 42.98평)이며, 건물 면적은 228.03㎡ (약 68.98평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 안성제일신용협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보이며, 매각 물건은 일괄매각이고, 호별 및 복도 구분 없이 이용 중이라는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 태산아파트 단지 내 상가 지하층에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설과 함께 완만하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김미순 (-> 김 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2025년 04월 04일

* 확정일자: 2025년 04월 04일

* 배당신고일자: 2025년 11월 18일

* 대항력: 없음

본 건의 말소기준권리는 2014년 08월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

본 건과 관련하여 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 171,500,000원 (케이씨유엔피엘대부주식회사 123,500,000원, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 48,000,000원)으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 합니다.

현재 B01호는 창고 등으로 이용 중이며, B02호부터 B05호까지는 댄스연습장 또는 댄스교습장으로 임대 중에 있습니다.

특이사항으로, 상가 전체가 호별 및 복도 구분 없이 이용 중이며, B02호~B05호의 댄스교습장 내부는 임차인이 인테리어 및 화장실을 직접 설치한 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 공간 활용 및 재구성에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 정주 여건이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

호별 및 복도 구분 없는 이용 상태: 현재 상가 공간이 명확한 구분 없이 사용되고 있어, 향후 명도 및 점유 관계 정리 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인과의 관계: 임대차 계약 조건, 임차인의 시설 투자 부분 등에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 특히 명도 시 원상복구 또는 시설 투자비에 대한 협의가 발생할 수 있습니다.

건축물대장과의 이용 상태 차이: 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다를 경우, 추후 행정적인 제약이나 원상복구 명령 등의 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안성시 공도읍 태산아파트 단지 내 상가 지하층에 위치한 근린상가로, 현재 댄스연습장 등으로 임대 중이며, 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 호별 구분 없이 사용 중인 점과 임차인이 시설물을 직접 시공한 점은 향후 활용 및 재산 가치 평가 시 고려해야 할 주요 요소입니다. 주변 시세 및 임대 현황을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

현재 임대 중으로, 인수 시 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

감정가 대비 주변 시세 비교를 통해 저평가된 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가(137,400,000원)를 기준으로 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 내부 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 아파트 단지 내 상가로서 잠재력이 있으나, 현재 이용 상태 및 복도 구분 없음 등의 특이사항을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

일반적으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유연하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.