나이스옥션 법원경매 대구 2024타경111961 [1] 대구광역시 동구 신천동 622 신천휴먼시아6단지 605동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원감정 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 신천초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은
아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 21층 내 5층 502호 단위세대로서,
사용승인일 : 2011.01.17.
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 북측의 2차선 도로(송라로11길), 남측의 10미터 내외의 도로(송라로3길)에서
단지 내로 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합) 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-19)<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선
지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경111961 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신천동 622 신천휴먼시아6단지 605동 5층 502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 267,000,000원

* 토지면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

* 토지지분: 39.4483㎡ (약 11.93평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 주거환경개선지구

1.2. 단지 정보

* 아파트명: 신천휴먼시아6단지

* 주소: 대구광역시 동구 신천동 622

* 건축년도: 2011년 1월 17일

* 총 세대수: 550세대

* 총 주차대수: 106대 (세대당 약 0.19대)

* 최고층/최저층: 23층 / 2층

* 관리사무소 연락처: 053-422-5554

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 신천초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 아파트 단지는 북측 2차선 도로(송라로11길)와 남측 10미터 내외 도로(송라로3길)를 통해 진입이 가능합니다.

* 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 건물 및 설비 현황

3.1. 건물 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 21층 건물 중 5층 502호입니다.

* 사용승인일: 2011년 01월 17일

* 외벽: 몰탈위페인트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 새시창호

3.2. 이용 상태

* 아파트로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2011년 04월 08일 접수된 우리은행 근저당 (채권금액 39,237,588원) 입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 269,278,178원

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 및 차임이 미상인 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 각별한 주의가 요구됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상업 및 편의시설

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 국지도로 및 집산도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거환경개선지구

* 본 물건은 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 도시 환경 정비 사업 등의 추진 가능성이 있습니다.

* 사업 추진 시 장기화되거나 무산될 가능성도 있으며, 사업 진행 단계에 따라 이주, 철거 등의 일시적인 불편이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주차 공간 부족

* 총 550세대에 비해 주차 대수가 106대로, 세대당 주차 공간이 매우 부족하여 입주민 간 주차 문제 발생 가능성이 높습니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 인수될 경우 추가적인 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구 동구 신천동에 위치한 신천휴먼시아6단지 아파트로서, 신천초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 2011년에 준공되어 건물 상태는 비교적 양호하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 분석됩니다.

* 다만, '주거환경개선지구'라는 특수성과 세대수 대비 부족한 주차 공간, 그리고 임차인 관련 불확실성은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준에서 거래가 이루어지고 있어 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 입지: 대구 동구 신천동의 우수한 생활 및 교육 환경 접근성.

* 8.2. 건물 상태: 2011년 준공으로 비교적 신축급에 속하며 관리 상태 양호 예상.

* 8.3. 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 안전한 권리 인수가 가능.

* 8.4. 시세: 최근 실거래가 분석 시, 향후 가격 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 4월 6일 거래: 25,900,000원 (21층, 전용면적 59.91㎡)

* 2026년 5월 19일 거래: 27,800,000원 (6층, 전용면적 59.91㎡)

* 2026년 5월 30일 거래: 27,900,000원 (19층, 전용면적 59.91㎡)

* 제공된 실거래가 데이터는 모두 전용면적 59.91㎡ 기준으로, 본건의 건물면적(59.99㎡)과 유사합니다.

* 최근 거래가 평균은 약 27,233,333원 (2억 7천 2백 3십 3만원) 수준입니다.

* 감정가 267,000,000원 대비 최근 최고가 279,000,000원 사이에서 시세가 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가 267,000,000원 대비 최근 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 다만, '주거환경개선지구'라는 특수성, 주차 공간 부족, 그리고 임차인 현황 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이를 고려하여, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 95% ~ 105% 범위를 우선적으로 고려하되, 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 1차적인 예상 입찰가 범위: 253,650,000원 ~ 280,350,000원.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 초기 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 시세, 권리 관계 등을 재확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 임차인 관련 사항은 반드시 명확히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.