나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105895 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-287 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택
지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역" 등이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체 지반 평탄한 자루형 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)
(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 지하 1층, 지상 2층건으로서 (사용승인일: 1983.10.31),

외벽 : 치장벽돌 및 징크판넬 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호 마감 등.

이용상태

일반건축물대장 기준

지 층: 공부상 지하실(현황 다가구주택 4세대)로 이용중임.
1 층 : 공부상 주택(현황 다가구주택 3세대)으로 이용중임,
2 층 : 공부상 주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본간 일반건축물대장 상 지1층 용도는‘지하실’이나, 현황 다가구주택 4세대로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건 건물 기호(1)은 본건 담보감정평가 당시 현황사진 및 카카오맵, 네이
버지도 등을 통한 과거 항공사진 확인결과 「건축법」 제2조 제9호 및 동법 시행령 제3조
의2상 대수선이 이루어진 것으로 보임. "대수선"은 건축법 제11조에 따른 허가 혹은 신
고 대상이며 대수선 내용이 일반건축물대장에 기재되어 있어야 하나 대수선 관련 내용이
기재되어 있지 아니하므로 경우에 따라 이행강제금 부과대상이 될 수 있는 바 경매진행시
참고하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각.
2.제시외 건물 포함.
3.감정평가서 상 그 밖의 사항 참조(지1층 용도상이, 이행강제금 부과대상 가능성 등)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105895 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 관악신용협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-287

* 건물 용도: 다가구주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

* 건물 면적: 233.55㎡ (약 70.65평)

* 건물 제시외 면적: 63.82㎡ (약 19.31평)

1.3. 감정가

* 총 감정가: 1,592,947,200원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역" 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타 도로시설(사도), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부채권 총액: 1,300,268,020원

* 건물 등기부채권 총액: 2,090,268,020원

3.2. 말소기준 권리

* 말소기준 권리는 2018년 11월 30일 접수된 관악신용협동조합의 근저당권 (을3-(1)) 입니다.

* 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* (주의) 감정평가서상 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 항목이 있으나, 구체적인 지상권 정보는 제시되지 않아 명확히 판단하기 어렵습니다. 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* SUNYUNHAO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-11, 대항력 없음.

* 김석철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-12, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-03, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-06, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-03, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-06-07, 배당 2023-12-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 400,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-16, 확정 2019-08-16, 배당 2024-03-14, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

* (주의) 임차인 이영환 씨는 4억 원의 보증금이 있으나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

* 본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 소형 아파트 등이 혼재하여 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업 및 주거 환경

* 근린생활시설 및 근린상가가 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 9호선 등촌역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 지역 특성상 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등)이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 교육 환경

* 등촌중학교가 동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. (강서교육지원청 확인 요망)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 건축물대장 상 지하 1층의 용도가 공부상 '지하실'이나 현황은 다가구주택 4세대로 이용 중입니다. 이는 용도 불일치에 해당하여 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 건물 기호(1)에 대해 대수선이 이루어진 것으로 추정되나, 건축법상 허가/신고 대상임에도 관련 내용이 건축물대장에 기재되어 있지 않아 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 하자 가능성

* 건물 사용승인일이 1983년 10월 31일로 약 40년 경과한 노후 건물입니다.

* 건축물 구조는 연와조(벽돌)로 되어 있으며, 전반적인 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 본건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 공항 관련 보호구역이 지정되어 있어 고도 제한 등 간접적인 영향을 고려해야 합니다. (별도 지도 검색 등 현장 조사 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다가구주택으로, 지하철 9호선 등촌역 이용이 가능한 입지입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 대부분의 권리가 말소되는 권리 분석상 특이사항은 없어 보입니다.

* 그러나 건축물대장 상 용도 불일치, 대수선 관련 이행강제금 부과 가능성, 건물 노후화 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서 해당 리스크 요인들에 대한 면밀한 사전 조사와 함께, 낙찰 후 예상되는 수리비 및 추가 비용을 감안한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 위치적 이점과 지하철역 인근의 교통 편리성.

* 다가구주택으로 다수의 세대 수익 창출 가능성.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 제시외 건물을 포함하여 매각되므로, 이를 활용한 추가 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 총 인수 보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 공실률, 예상 임대료, 건물 수리비, 제반 부대 비용, 법적 리스크 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

* 감정가 1,592,947,200원을 기준으로, 상기 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (현재 시점에서 명확한 예상 입찰가 제시 어려움)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.