나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601104 [1] 대전광역시 유성구 봉산동 295 하늘바람휴먼시아 105동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉산동 구즉초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육및업무시설, 임야 등으로 형성되었으며 주거의 쾌적성 및 편리성 등 일 반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 위치하며 아파트단지로서의 일반 적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 22층건(사용승인일:2009.9.18)내 제5층 502호로서 외벽: 콘크리트면처리후 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비, 난방설비, 승강기설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남측 인접도로대비 대체로 등고 평탄하고 본 동은 남측 인접 단지내 도로 대비 고지로서 축대조성되었으며 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본단지 남측,서측,북측 등으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(봉산(1~4)구역 주거환경 개선사업지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12- 30) (대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(송강청솔유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구즉초등(병설유치원)학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30) (대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(구즉초등(병설유치원)학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(봉산지 구) <도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태 등 은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의 하였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2026타경601104 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 유성구 봉산동 295 하늘바람휴먼시아 105동 5층502호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

324,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 50.27㎡ (약 15.21평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

전용 면적: 84.91㎡

건물총면적: 84.91㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 사용승인일

2009년 9월 18일

1.10. 건물 규모

총 22층 건물 중 5층에 위치하며, 해당 동은 105동입니다.

본 아파트 단지(하늘바람휴먼시아)는 총 990세대 규모입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉산동 구즉초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 교육 및 업무시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주거의 쾌적성과 편리성 등 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 위치하고 있어 아파트 단지로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 단지는 남측, 서측, 북측으로 포장도로에 접해 있으며 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉산(1~4)구역 주거환경개선사업지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류, 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전송강중학교, 송강청솔유치원, 구즉초등학교), 절대보호구역(대전송강중학교, 구즉초등학교), 주거환경개선지구(봉산지구), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(하천) 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 아파트 단지 자체와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 봉산동 지역 내에서 과거 고물상 화재 사건이 있었으며, 인근 지역(구즉동)에서 환경시설 관련 주민 반발 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 1월 5일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을4)으로, 해당 권리를 포함한 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 나타났습니다. (지상권: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-02-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

본건의 소유권은 한국토지주택공사로부터 백광현으로 이전되었습니다. 등기부상 주요 권리로는 한국자산관리공사 및 상상인플러스저축은행의 근저당권이 있었으나 모두 말소(정리)되었습니다. 현재 채권자 한국자산관리공사에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 433,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본건 주변은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 일부 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 최근 전월세 정보 분석 결과, 아파트 단지 내 또는 인근에 편의시설이 아주 풍부하지는 않다는 의견도 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 인근에는 구즉초등학교가 위치하고 있으며, 송강중학교, 송강청솔유치원, 봉산우리어린이집, 하늘바람어린이집 등 다수의 교육 시설이 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

하늘바람휴먼시아 단지는 2009년에 준공되었으며, 총 13개 동, 990세대로 구성된 대단지입니다. 최고 25층 높이로 지어졌으며, 주차는 총 372대(지상 6대, 지하 23대)를 수용할 수 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거환경개선지구 관련

본건 소재지가 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발이나 도시 정비 사업의 가능성을 내포할 수 있으나, 동시에 사업 추진 과정에서의 불확실성이나 규제 등을 동반할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

감정평가서에 따르면, 토지 및 건물의 이용 상태는 공부와의 차이가 대체로 없다고 기재되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 상세 확인이 어려웠으며, 일반적인 이용 기준 및 집합건축물대장상 현황도, 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의거하여 평가되었음을 참고해야 합니다. 또한, 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구에 위치한 아파트로, 최근 실거래가가 3억 1천만 원대에서 3억 1천 5백만 원대에 형성되어 있으며, 감정가는 3억 2천 4백만 원입니다. 주변 교육 시설이 잘 갖추어져 있고 대규모 단지라는 장점이 있습니다. 다만, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 및 관련 규제를 함께 고려해야 하며, 현장 조사 시 임대 관계 미상 등 일부 확인되지 않은 부분이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 반영 시 시세 차익 기대 가능

* 대규모 단지로서의 안정성과 관리 용이성

* 구즉초등학교 인접 등 우수한 교육 환경

* 권리 관계가 깨끗하여 명확한 소유권 확보 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 315,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 거래된 3억 1천 5백만원 수준의 가격을 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 확보하기 위한 합리적인 가격으로 사료됩니다. (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.