나이스옥션 법원경매 청주 2026타경202 [1] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 "진천장관사랑으로부영1차아파트" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서 주위는 아파트단지, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 다세대주택까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건중 제3층 제301호로서 외 벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비(운행중지 상태) 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항증명서상 101동은 집합건축물대장에는 주1로 표기되어 있음. 대상물건 소재 장관리283-1의 지목은 전이나 현황 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건 소재 101동 내의 엘리베이터는 기준시점 현재 운행중지상태로서 상당기간 운행하지 아니한 것으로 탐문됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경202 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 정보

충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층301호에 소재합니다.

1.2. 물건 현황

본 건은 다세대주택으로, 토지 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 60,000,000원입니다.

토지 면적은 72.48㎡ (약 21.92평)이며, 건물 면적은 37.55㎡ (약 11.36평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 진천신용협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장관사랑으로부영1차아파트' 남서측 인근에 위치하는 다세대주택입니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 등 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 소재 다세대주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 주위 환경 대비 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2015년 3월 4일자 진천신용협동조합의 근저당권(을7)이며, 채권액은 70,200,000원입니다.

경매개시결정은 2026년 6월 5일자 진천신용협동조합의 임의경매(갑11)로, 채권액은 45,222,361원입니다.

등기부채권 총액은 70,200,000원입니다.

상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰로 인해 위 권리들은 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

* 김자영

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-06-28

배당신고일자: 2026-08-31

대항력: 없음

* 연경민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-18

대항력: 없음

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

본건과 동일 주소지(장관리 283-1)에 위치한 'GT빌리지' 또는 '사랑으로부영1차아파트'의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 7월 29일: 55,000,000원 (1층, 전용면적 37.5462㎡)

* 2024년 10월 1일: 74,000,000원 (4층, 전용면적 37.5462㎡)

이는 층별 가격 차이가 상당함을 보여주며, 4층 매물이 1층 매물보다 약 1,900만원 더 높게 거래되었습니다.

진천군 전체 아파트 평균 시세는 2026년 9월 30일 기준 평당 약 680만원으로 조사되었으나, 본건이 속한 단지는 이보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변에 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활은 가능합니다.

다만, 건물 내 승강기가 현재 운행 중지 상태로 장기간 미작동된 것으로 파악되어 불편함이 예상됩니다. (상세 내용은 잠재적 리스크 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 승강기 작동 중지

본건 건물에 설치된 승강기가 기준 시점 현재 운행 중지 상태이며, 상당 기간 운행하지 않은 것으로 탐문되었습니다. 수리 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 단열 상태 (주민 의견)

일부 거주자들의 후기에 따르면, 건물의 벽체 단열 성능이 낮아 겨울철 난방비 부담이 크고 매우 춥다는 의견이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

등기사항증명서상 101동은 집합건축물대장에는 '주1'로 표기되어 있습니다. 또한, 해당 물건 소재지(장관리 283-1)의 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 일반적인 현황과의 차이로, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.4. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 내에서 최근 매매 사례를 통해 가격 동향을 파악할 수 있으며, 특히 층별 가격 차이가 두드러지는 점을 고려해야 합니다. 권리 관계는 명확하며, 낙찰 후 소멸될 권리가 많아 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 그러나 현재 운행 중지된 승강기 수리 비용 및 일부 거주자들의 의견에 따른 단열 관련 하자 가능성은 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 존재: 동일 단지 내 유사 물건의 최근 매매 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 승강기 수리 및 단열 개선 시 물건 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 3층에 위치하며, 최근 1층 매물이 55,000,000원, 4층 매물이 74,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 3층의 적정 시세는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(60,000,000원) 대비 높은 가격대에 거래가 이루어졌으며, 이는 현재 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

잠재적 리스크(승강기 수리, 단열 문제 등)를 감안하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 사이로 제안합니다.

인수할 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.