나이스옥션 법원경매 청주 2026타경62 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "흥덕보건소 본관" 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설,오피스텔,아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 물건 소재 대농지구롯데캐슬시티 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제4층 418호로서 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 근린생활시설 및 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약25M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,상업용지(건폐율80%이하,용적률600%이하,높이15층이하,건축한계선(대로변5m,APT경계1.5m)),지구단위계획구역(대농3지구),대로3류(폭25m~30m)(접합)가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>중점경관관리구역(연락처:청주시청건축디자인과043-201-2553).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경62 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2026타경62 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62, 대농지구 롯데캐슬시티 4층 418호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 9.01㎡ (약 2.73평)

건물면적: 37.16㎡ (약 11.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 노OO

1.2. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 위치하며, "흥덕보건소 본관" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 대농지구 롯데캐슬시티 건물까지 차량 출입이 가능합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조, 지하 4층/지상 15층 규모이며, 본건은 해당 건물 내 4층 418호에 위치합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샛시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로 근린생활시설 및 주거용으로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 25M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 15층 이하, 건축한계선 설정)이며, 지구단위계획구역(대농3지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7, 전세권설정, 노연주, 2023-03-15, 150,000,000원 (말소기준권리이나, 경매 채권자로도 등재되어 있음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 노연주 (마스킹 처리: 노 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-18

대항력: 있음 (단, 인수 보증금 합계는 0원임)

비고: 채권자 본인이 임의경매를 신청한 것으로 보아, 보증금 전액 배당받을 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류 등이 다수 존재하나, 말소기준권리 이후 권리들은 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 212,595,080원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

최근(2026년 2월~5월) 인근의 유사 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 28.47㎡ ~ 48.35㎡ 범위의 매물들이 100,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 37.16㎡ (약 11.24평)으로, 이들 시세 범위를 고려할 때 현재 시세는 약 11,100만원에서 14,600만원 사이로 추정됩니다.

4.2. 주변 환경

본건이 위치한 복대동 지역은 오피스텔, 아파트, 상업시설 등이 밀집된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이하며 유동인구가 꾸준한 상권입니다. "흥덕보건소 본관"이 인근에 있으며, 대로변에 접해 있어 가시성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 쇼핑 및 외식 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 시내외 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 외부 접근성 또한 양호합니다.

* 교육/의료: 인근 지역에 학교 및 병원 시설(흥덕보건소 등)이 위치하여 생활 기반이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 환경: 업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 노연주 씨는 대항력이 있으나, 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대차 관계 및 명도 절차 진행 시 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

* 지역 지구 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 복대동의 대농지구 롯데캐슬시티에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 자체의 노후도가 높지 않고, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 최근 매매가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으므로, 입찰 시 시세 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시 흥덕구 복대동의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 직주근접성이 좋고 유동인구가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 대로변에 접하고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 있으나, 명도 및 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 165,000,000원과 최근 유사 면적 오피스텔 매매가(약 100,000,000원 ~ 190,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 전용면적(37.16㎡) 및 4층이라는 층수를 감안하여 예상 입찰가는 약 155,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 소폭 하향 조정된 금액으로, 최근 매매가 수준과 잠재적 가치를 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 추이, 경합 정도 등을 추가로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.