나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61451 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 474 디엠씨스타비즈6에스티 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 소재 '향동고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 DMC스타비즈6st 건물로의 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 113호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 페어글라스 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 용도는 근린생활시설임.

설비내역

위생 급배수설비 및 승강기, 냉난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남동측 및 북동측으로 약 15미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61451 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

감정가: 864,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 474 디엠씨스타비즈6에스티 1층113호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 113호

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 36.61㎡ (약 11.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 경기도 고양시 덕양구 소재 '향동고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역임 [cite:]. DMC스타비즈6st 건물로 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준임. 토지는 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형으로 근린생활시설 등 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 25미터, 남동측 및 북동측으로 약 15미터 내외의 포장 도로에 접해 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함. 경의중앙선 DMC역 및 6호선 디지털미디어시티역으로 가는 마을버스 075A 노선이 있으며, 수색역, 디지털미디어시티역 등으로 환승이 가능함. 다만, 일부 후기에서는 버스 배차 간격이 길고 출퇴근 시간 도로 혼잡이 단점으로 지적되기도 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 국민은행의 근저당(660,000,000원)입니다. 경매를 통해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-04-14)

* 국민은행 근저당 (2023-04-14) - 말소기준권리

* 서울신용보증재단 가압류 (2024-12-31)

* 유케이제십차유동화전문유한회사 임의경매 (2026-06-02)

* 동고양세무서장 압류 (2026-06-02)

총 말소 대상 권리 채권액 합계는 675,625,039원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인은 없으나, 추후 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 DMC스타비즈6st 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 향동지구는 서울 상암DMC와 인접하여 디지털 콘텐츠, 소프트웨어, IT 서비스업체 등의 입주가 용이한 환경입니다. 향후 신축 아파트 단지와 함께 상업 시설이 확충되면서 생활 인프라가 개선될 것으로 기대됩니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 향동숲내초등학교, 향동중학교, 향동고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 이마트, 홈플러스, 메가박스 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 이용이 가능한 수색역, 은평, 월드컵점 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 단지 내에는 상가, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 입점하거나 예정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 바로 앞에 향동숲내초등학교가 있으며, 향동중학교와 향동고등학교도 도보 또는 가까운 거리에서 통학이 가능하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 자연 및 여가

단지 주변에 물향기공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 향동천을 따라 산책로와 자전거 도로가 있어 여가 활동에도 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설 관련 제한

본 건이 소재한 지역은 비행안전제4구역(고도 18m 제한) 및 제한보호구역(고도 85m 제한)에 해당합니다. 또한, 과거 수색비행장과 관련하여 고도 제한이 있었으나, 관련 지역의 고도 제한이 완화되는 추세이나, 여전히 건축물 높이에 대한 규제가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 관련 민원

창릉신도시 개발과 관련하여 열병합 발전소 및 폐기물 처리 시설 부지가 향동지구 경계부에 인접하게 계획되어, 향동지구 주민들이 악취 및 유해물질 피해를 우려하며 반발하고 있다는 뉴스가 있습니다. 또한, 서울시립승화원, 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터 등 서울시의 기피·혐오시설이 인접 지역에 위치하여 갈등 사례가 있습니다. 이러한 시설들이 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 지역 주민들의 민원이나 잠재적 환경 문제로 인한 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획

해당 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상 용도로 사용되는 토지)으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건축 및 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 근린상가로, 비교적 현대적인 건물(DMC스타비즈6st) 내에 있으며 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통, 편의시설, 교육 환경 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 서울 상암DMC와 인접하여 직주근접의 이점이 있습니다. 다만, 비행안전구역으로 인한 고도 제한 가능성과 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 인접으로 인한 민원 및 잠재적 환경 문제, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 외 특이사항 없는 것으로 파악되나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 접근성: 상암DMC 등 서울 주요 업무지구와 인접하여 직주근접 수요가 존재합니다.

* 지역 개발 잠재력: 향동지구는 꾸준히 개발이 진행되고 있으며, 주변 신도시와의 연계로 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 현대적 건물: DMC스타비즈6st 건물 자체가 비교적 최신에 지어진 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 인수 보증금: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 864,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 거래 사례, 현재 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 권리 분석상의 부담은 적습니다. 그러나 비행안전구역 고도 제한, 혐오시설 인접 민원 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가의 70~90% 수준을 고려하되, 현장 조사를 통해 파악된 상권의 실제 임대 수요 및 수익률, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.