나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61422 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동 26층2602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송초등학교' 서측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제26층 제2602호로서, 외벽 : 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

미상입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

이며, 제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기준시점 현재 미정리 상태입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

대지권미등기이나 최저매각가격에 적정대지권 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61422 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동 26층2602호

용도: 아파트

감정가: 509,000,000원

건물전용면적: 121.66㎡ (약 36.79평)

건물공급면적 (추정): 약 154.87㎡ (약 46.86평) - 유사 면적 단지 정보 기반 추정

토지면적: 0.00㎡ (아파트의 경우, 개별 토지 지분은 일반적으로 없습니다. 토지 사용 권리는 건물과 일괄 매각됩니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용 및 도로상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지 위에 건부지로 이용 중이며, 차량 출입이 가능한 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기준 시점 현재 미정리 상태로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

- 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-18

대항력: 없음

- 임차인: 이

보증금: 497,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-10-30

대항력: 없음

* 등기부 현황

말소기준권리인 우리은행 근저당(2017-08-23, 220,000,000원)보다 후순위인 채권들은 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(이선화)은 전입일자(2021-10-28)가 말소기준권리보다 늦고, 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 현재 진행 중인 임의경매(채권자: 이에이에스제십오차유동화전문) 역시 소멸 대상입니다.

등기부채권 총액은 733,247,097원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 일산서구 덕이동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 이용하기에 편리합니다. 다만, 개별 상권의 집객력이나 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보

아파트명: 하이파크시티 일산파밀리에2단지

사용승인일: 2011년 03월 31일

세대수: 총 1228세대

주요 커뮤니티 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 학군 및 주변시설

인근에 백송초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 현대백화점, 롯데백화점, 킨텍스 등 주요 편의 및 문화시설 이용이 비교적 편리한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본건은 대지권 미등기 상태입니다. 이는 소유권 보존 및 이전 등기 시 대지권 등기가 누락된 것으로, 아파트 건물이 서 있는 토지에 대한 소유권이 별도로 분리되어 등기되지 않은 상태를 의미합니다. 감정평가 시 적정 대지권 가액이 포함되어 평가되었으나, 향후 재산권 행사 및 거래 시 불확실성을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다. 과거 하이파크시티 단지 전체에서 유사한 토지 등기 관련 문제로 인해 입주민들이 재산권 확보에 어려움을 겪었던 사례가 있습니다.

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 경매 절차상 일반적인 사항이나 자산 유동화 과정을 거친 상품임을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 아파트로, 백송초등학교 인근에 자리하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2011년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트이며, 26층의 고층 물건으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 권리상의 흠결이 존재하며, 이는 과거 해당 단지에서 복잡한 법적 분쟁으로 이어졌던 이력이 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 개발 호재 (잠재적)

지하철 3호선 연장(덕이역 예정) 등 지역 개발 계획이 존재하여 향후 교통망 개선 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 고층 프리미엄

26층 고층에 위치하여 일조권, 조망권 등에서 유리하며, 이는 일반적인 시장에서 선호도가 높은 특징입니다.

* 아파트 면적 및 입지

121. 66㎡(약 36.79평)의 비교적 넓은 전용면적을 보유하고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 509,000,000원이며, 최근 유사 면적(121.66㎡)의 거래 사례는 2026년 6월 11일 520,000,000원(14층) 및 2026년 6월 8일 445,000,000원(6층)입니다. 26층이라는 고층임을 감안할 때, 14층 거래가보다 높은 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 리스크와 그로 인한 과거 분쟁 이력을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 530,000,000원에서 550,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.