나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101124 [1] 서울특별시 관악구 신림동 650-57 씨지아름채 301동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난우중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2019.07.16) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도 '다세대주택(도시형생활주택단지형)'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 완경사지로, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m내외, 동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[신림동 650-57, 650-63 공히] 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역 <도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2026.4.4.~2027.4.3.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.09.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101124 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 650-57 씨지아름채 301동 4층402호

건물명: 씨지아름채

용도: 도시형생활주택

건축연도: 2019년 7월 16일 (사용승인일 기준)

토지면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

토지지분: 21.975057503831053㎡ (약 6.65평)

건물면적: 36.34㎡ (약 10.99평) - 전용면적

감정가: 323,000,000원 (삼억이천삼백만원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난우중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.1. 2.교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.주변 시설: 인근에 서울난우중학교가 있으며, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 산재해 있습니다. 현재 확인된 특이 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리: 서울중앙지방법원 2026타경101124 강제경매개시결정 (2026.06.02.)

1.2. 2.선순위 임차인 및 권리:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리 임차인: 이 )

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-03

* 대항력: 있음

* 보증금: 295,000,000원

* 권리분석 특이사항: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

1.2. 3.인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 이 , 임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2022.05.31, 확정일자 2022.05.03).

* 본건 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수함. (단, 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용과 종합적으로 고려 필요)

1.2. 4.말소되는 권리: 강제경매를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸 예정.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 시기 및 면적대의 빌라/다세대 주택 거래가 활발합니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 2015년 건축, 29.56㎡ 면적의 다세대주택 (드림하우스)이 320,000,000원 (3억 2천만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 2018년 건축, 45.37㎡ 면적의 다세대주택 (어반팰리스)은 390,000,000원 (3억 9천만원)에 거래되었습니다.

1.3. 2.평가: 본건은 2019년 건축된 비교적 신축 건물로, 전용면적 36.34㎡ (약 10.99평)입니다. 최근 거래 사례들을 고려할 때, 감정가 323,000,000원 (3억 2천 3백만원)은 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육환경: 단지 북측 인근에 서울난우중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 2.편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3.주거환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 편이나, 일부 상업시설과 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 주택도시보증공사(이 임차인)의 보증금 295,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (다만, 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용으로 인해 변제 후 추가 부담은 없을 가능성도 존재하나, 최종 배당 결과 및 법적 검토 필요)

1.5. 2.대항력 있는 임차인 (김 ): 보증금 및 차임이 미상으로, 추후 보증금 회수 절차 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.5. 3.정비구역 지정: 향후 재개발/재건축 가능성이 있지만, 이는 장기적인 관점이며 사업 진행 여부 및 시기는 불확실합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하며, 정비구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 잠재력도 있습니다. 다만, 최선순위 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 295,000,000원에 대한 인수 가능성과 보증금 미상의 대항력 있는 임차인(김 ) 존재는 주요 리스크 요인으로, 면밀한 권리분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2019년): 신축 건물로서 상품성이 우수하고 관리 부담이 적습니다.

* 정비구역 지정: 지역 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 기대.

* 양호한 입지: 학교, 편의시설 등 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 감정가 및 시세: 주변 신축 빌라/다세대 시세와 비교 시, 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건은 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 최선순위 임차인의 보증금이 매각으로 인해 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보 또한 이를 뒷받침합니다. 따라서, 감정가 323,000,000원 및 최근 실거래가 (평균 약 3.5억~3.7억 수준 추정)를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 360,000,000원 (삼억육천만원)

상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 입찰 전 현장 조사, 권리 분석, 최신 법원 매각 정보 등을 추가적으로 확인하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.