나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20305 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동1가 8-13 골든시티 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동1가 소재 '반월사거리' 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 화강석 및 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

제2종근린생활시설 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰, 건축물현황도 등에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월영초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 관리사무소에 탐문한바 2026년 2월경부터 입주자 없이 비워져 있는 것으로 조사되나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했으며, 2026년 6월말까지 관리비 약 81만원이 연체되어 있는 것으로 조사되므로 확인 요함
- 감정평가를 위한 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경20305 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동1가 8-13 골든시티 3층 301호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 301호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적

토지면적: 20.63㎡ (약 6.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.43㎡ (약 27.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 금액

감정가: 89,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동1가 소재 '반월사거리' 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 대로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사한솔종합건설 (2003-05-02)

* 소유권이전: 조순덕 (2008-09-04)

* 소유권이전담보가등기: 하재윤 (2024-01-30)

* 상가건물임차권: 김만수 (2026-02-23 등기, 보증금 25,000,000원, 차임 월 300,000원, 확정일자 2021-09-03) - 말소기준권리

* 강제경매: 김만수 (2026-06-01 등기, 2026타경20305)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김만수

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자등록일: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-09-03

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리인 상가건물임차권 등기가 있으며, 대항력이 있어 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

4.3. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2026년 2월 23일 등기된 을구 11번 상가건물임차권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 김만수 임차인의 경우 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 인수될 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 이는 권리 분석상 해당 건으로 인한 직접적인 인수 금액이 없음을 의미하며, 임차인의 대항력으로 인해 실제로는 보증금 일부 또는 전액이 인수될 가능성이 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 입지 특성

본건은 창원시 마산합포구의 주요 도로인 '반월사거리' 인근에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다. 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5.2. 업종 분석

제2종근린생활시설 용도로 파악되며, 주변 환경을 고려할 때 다양한 소매업, 서비스업, 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 내 편의시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 마감: 외벽 - 화강석 및 드라이비트, 내벽 - 인테리어 마감, 창호 - 샷시창

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(김만수)이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인의 보증금 25,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.2. 물건 상태 관련 리스크

* 감정평가 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 시 물건의 내부 이용 상황, 관리 상태 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 관리사무소 탐문 결과, 2026년 2월경부터 입주자 없이 비워져 있는 상태로 조사되었으나 내부 확인은 불가능했습니다.

* 2026년 6월말까지 약 81만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었으므로, 이에 대한 확인 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

7.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(월영초등학교), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한사항이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 중심 지역에 위치하며, 교통 및 주변 상권이 비교적 양호한 근린상가입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 있고, 감정평가 시 내부 확인이 불가능하여 물건의 실제 상태를 알 수 없다는 점, 그리고 관리비 연체 등의 리스크가 복합적으로 존재합니다. 이러한 점들을 면밀히 검토하고 입찰 결정을 내려야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우량 입지: 반월사거리 인근으로 접근성이 좋고 주변 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

* 용도 다양성: 제2종근린생활시설로, 임차인 구성에 따라 다양한 업종의 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 임차인 문제를 원만히 해결하고 내부 상태를 개선할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 89,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(25,000,000원), 확인되지 않은 내부 상태 및 관리비 연체액 등을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

보증금 인수 가능액과 공실 및 관리비 연체 기간 등을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인과의 협의 내용, 관리비 정산 여부 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 하며, 잠재적 인수 보증금 25,000,000원을 충분히 고려하여 입찰가 상한선을 설정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.