나이스옥션 법원경매 울산 2026타경335 [1] 울산광역시 동구 화정동 139-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2026.06.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "화정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 소공원, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-22)(화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호 구역(2016-12-12)(대송고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12) (대송중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(울산생활과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방어진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 건물 감정평가요항표 참조바랍니다. - 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

주택 : 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택(현황: 단독주택)이며, 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다. 변소 : 벽돌조 슬래브지붕 단층이며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시유리문 및 목재유리문 등입니다.

이용상태

주택 : 공부상 다세대주택이나, 현황 단독주택(다가구)으로 이용 중입니다. 변소 : 화장실 및 일부 창고로 이용 중이며, 슬래브지붕을 통해 2층 출입계단으로 이용 중 입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방설비 등이 주택에 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 1층에는 제시외건물 ㉠(창고 : 판넬조 1 x 5 = 5㎡), 2층에는 다락 및 제시외건물 ㉡(창고 : 판넬조 0.5 x 3 = 1.5㎡)이 소재하여, 제시외건물로 평가하였으며, 다락은 본건 2층의 일부로서 건물에 포함하여 평가하였습니다. 제시외건물 ㉠, ㉡은 그 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익·처분에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다. (감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조하시기 바랍니다.)

공부와의 차이

본건 건물은 건물등기부 및 건축물대장에 다세대주택으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 이 아닌 일반건축물대장에 등재되어 있으며, 현황은 단독주택(다가구)인 바, 현황에 따라 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 본건 현장조사는 1층 임차인 김**의 입회하에 실시하였으며, 탐문조사 결과 1층은 보증금 3,000,000원 월세 400,000원 계약기간 2025.06 ~ 2027.06으로 조사되었으나, 계약서 사본 등 상세한 자료는 구득할 수 없었습니다. 2층도 임대차관계가 있는 것으로 조사되었으나 그 내역은 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2. 건물은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장에 등재되어 있으며, 현황상 단독주택(다가구)이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경335 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 139-22

용도: 단독주택 (현황: 다가구주택)

감정가: 439,765,110원

토지면적: 190.80㎡ (약 57.72평)

건물면적: 177.81㎡ (약 53.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "화정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 소공원, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 그리고 다수의 학교(화정초등학교, 대송고등학교, 대송중학교, 방어진중학교, 울산생활과학고등학교, 방어진고등학교) 주변의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부 요약: 1965년 최초 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리인 을3 근저당권(울산중앙새마을금고, 2021-07-16 접수, 120,000,000원)보다 이후 접수된 권리(을4, 을5 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약: 건물 역시 말소기준권리인 을3 근저당권(울산중앙새마을금고, 2021-07-16 접수, 120,000,000원)에 따라 매각으로 인해 후순위 권리들이 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 약 216,690,548원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이근진: 전입일자 2024-08-06, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 조선영: 전입일자 2022-08-22, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 천송이: 전입일자 2022-01-03, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석상 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 백산파인힐 (화정동 169-13, 다세대, 1996년식, 84.158㎡): 2026년 1월 2일, 14,950만원에 거래. (평당 약 591만원)

* 목원골든 (화정동 655-10, 다세대, 2001년식, 73.47㎡): 2026년 5월 28일, 9,500만원에 거래. (평당 약 429만원)

* 대흥주택 (화정동 643-1, 연립, 1978년식, 35.34㎡): 2026년 5월 8일, 2,200만원에 거래. (평당 약 196만원)

* 본건은 '단독주택(다가구)' 현황을 가지고 있으나, '다세대주택'으로 공부상 등재되어 있습니다. 제공된 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택이므로, 본건의 '단독주택'으로서의 가치나 '다가구' 용도로서의 수익성은 별도 평가가 필요합니다. 백산파인힐의 거래가액을 기준으로 평당 약 591만원으로 환산할 경우, 본건(건물 53.80평)은 약 31,850만원 수준의 가치를 가질 수 있습니다. 이는 감정가 43,976만원과 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 화정초등학교, 대송고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 위치하며, 생활 편의시설도 보통 수준으로 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 본건은 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 소공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장에 등재되어 있고 현황은 '단독주택(다가구)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 재건축, 증축 등과 관련하여 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 응찰 시 반드시 현황 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 불명확: 임차인 현황표에는 대항력 없는 임차인들만 기재되어 있으나, 감정평가요항표에는 1층 임차인(김 )의 보증금 및 월세 정보가 기재되어 있습니다. 또한 2층 임대차 관계도 미상으로 조사되었습니다. 비록 대항력 없는 임차인으로 분류될 가능성이 높으나, 임대차 계약 관계를 명확히 확인해야 예상치 못한 금전적 부담이 발생하지 않습니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 주변 시세 정보(주로 다세대 주택)와 본건의 감정가는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 토지 가치, 또는 단독주택으로서의 가치를 높게 반영했을 가능성이 있습니다. 반면, 시장에서는 다세대 주택 기준으로 평가될 수 있어, 실제 낙찰 후 매각 시 예상보다 낮은 가격에 거래될 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 동구 화정동의 주택가에 위치한 단독주택(현황: 다가구주택)으로, 학군 및 교통은 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

하지만 본건의 가장 큰 특징은 공부상 '다세대주택'이나 현황 '단독주택(다가구)'으로 이용되고 있다는 점입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 자산 가치 평가 및 활용에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높은 편으로, 실제 시장에서 형성될 가격과의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 190.80㎡의 넓은 토지 면적은 해당 지역의 개발 가능성 및 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 현황 주거 용도: 현황 '다가구주택'으로 이용 중이라는 점은, 적절한 리모델링이나 건축을 통해 다가구 주택으로서의 수익성을 기대할 수 있음을 시사합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가를 고려했을 때, 평당 약 400만원 ~ 590만원 수준으로 거래가 이루어지고 있습니다. 본건의 건물 면적(53.80평)에 이를 적용하면 약 21,500만원 ~ 31,800만원 범위의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

반면, 본건의 감정가는 43,976만원으로, 이는 토지 가치 또는 건물 자체의 잠재적 가치를 높게 평가한 것으로 보입니다.

본건의 주요 리스크는 공부상 용도와 현황의 불일치, 그리고 이를 둘러싼 불확실성이므로, 이러한 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 고려하되, 시장 조사 및 현장 확인을 통해 파악된 실제 가치와 위험 요소를 충분히 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

종합적으로, 본건의 예상 입찰가 범위는 약 300,000,000원 ~ 370,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최종적인 현황 조사와 권리 분석을 바탕으로 보수적인 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.